수원지방법원 2025타경53295. 하남시 망월동 미사마이움센트럴아케이드 14층 1403호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 한승우이며 2024년 3월 30일 매매를 원인으로 2024년 4월 11일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 120,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 과거 국민은행 근저당이 아닙니다. 2018년 설정된 국민은행 근저당권 104,040,000원은 2024년 3월 15일 이미 말소됐고, 2024년 5월 23일 양지현의 가처분도 2025년 8월 29일 해제로 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2025년 6월 11일 하남시 압류입니다.
그런데 임차인 김진홍은 그보다 훨씬 앞선 2024년 3월 7일 임대차계약·주민등록·점유개시· 확정일자를 모두 갖췄습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 즉 등기상 임차권이 매각으로 말소되는 것과 보증금 잔액까지 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 14층 1403호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제14층 제1403호 |
| 소유자 | 한승우 · 2024.03.30 매매 · 거래가액 120,000,000원 · 2024.04.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 124,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.24억
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진홍 | 전유부분 전부 · 주거 | 124,000,000원 | 2024.03.07 | 2024.03.07 | 2025.09.01 · 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 김진홍의 124,000,000원 한 건으로 봅니다. 임차권등기는 2025년 9월 1일에 이루어졌지만, 등기 내용 자체가 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자를 모두 2024년 3월 7일로 기재하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 김진홍 보증금 · 우선변제 | 124,000,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김진홍 | 124,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정은 집행비용 2,536,000원을 먼저 차감하고 임차인에게 121,464,000원을 배당해 보증금 부족분 2,536,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 국세·지방세의 우선순위와 실제 세액은 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수가 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 2,536,000원 | 126,536,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 26,985,600원 | 126,185,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 46,468,480원 | 125,828,480원 |
1회 유찰되면 표면상 최저가는 99,200,000원으로 내려가지만 임차보증금 미배당 인수액이 26,985,600원으로 커져 실질취득은 126,185,600원입니다. 2회 유찰돼 79,360,000원까지 내려가도 인수액이 46,468,480원으로 늘어 실질취득은 125,828,480원입니다.
⑤ 세금 압류 — 인수액을 더 키울 수 있는 변수
말소기준권리는 2025년 6월 11일 하남시 압류입니다. 이후 2025년 10월 10일 부천시 압류, 2025년 12월 8일 국 압류·동고양세무서장이 추가돼 있습니다. 등기상 이 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있지만, 배당에서 우선하는 세금이 실제로 존재하면 매각대금에서 먼저 빠져나갈 수 있습니다.
현재 예상배당은 국세·지방세의 실제 우선배당액을 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 2,536,000원은 확정된 최종 인수액이 아니라 현재 가정상의 금액입니다. 세금이 임차인보다 먼저 배당되면 김진홍에게 돌아가는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 탐문·조사됐습니다.
- 입지. 경기도 하남시 망월동 미사역 북서측 인근으로, 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·남측으로 약 20m 내외 도로, 서측으로 약 10m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층이며 위생·급배수·난방·공용승강기·화재설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 을구 3번 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
- 세금 우선순위 확인. 하남시·부천시·국 압류가 있으므로 실제 당해세 및 우선배당 세액을 확인해야 합니다.
- 김진홍 채권관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 표시돼 있으므로 임대차보증금 채권과 경매 청구채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 현재 회차 126,536,000원, 1회 유찰 가정 126,185,600원, 2회 유찰 가정 125,828,480원으로 낙찰가만큼 비용이 떨어지지 않습니다.
- 시세와 별도 대조. 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
맺으며 — “1.24억 신건”이 아니라 “보증금 인수형”
표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 124,000,000원인 신건입니다. 하지만 임차인 김진홍의 보증금도 정확히 124,000,000원이고, 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 배당가정에서도 보증금 전액을 배당하지 못해 2,536,000원이 매수인에게 남으므로 실질취득은 126,536,000원입니다.
유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰 시 인수액 26,985,600원, 2회 유찰 시 46,468,480원으로 커져 실질취득비용은 계속 1.25억~1.26억원대에 머뭅니다. 여기에 실제 우선배당 세금이 존재하면 인수액은 더 늘 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 세금 우선순위입니다.
