수원지방법원 2025타경53309. 경기도 광주시 능평동 국제쉐르빌의 다세대주택으로, 공부상 지1층 비01호입니다. 감정요항에 따르면 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 등으로 이용 중이며, 공부상 지1층이지만 실제로는 일부분이 지상 부분에 위치하고 창문도 부착돼 있습니다. 사용승인은 2012.09.28., 비교 대상 면적은 80.8725㎡입니다.
이 사건의 승부처는 등기부에 보이는 대항력 임차권 자체가 아니라, 그 인수효과가 확약으로 해소됐는지입니다. 임차권자 오정희는 임대차계약 2022.05.04., 확정일자 2022.05.04., 전입·점유개시 2022.07.15.로 말소기준인 2022.12.01. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.04.20. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 오정희 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 확약의 효과는 오정희 임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 위정학은 2025.05.16. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금은 확인되지 않아 점유·명도 관계는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 253-4 지1층비01호 · 현황상 국제쉐르빌 3동 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 80.8725㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2012.09.28. 사용승인 |
| 소유자 | 김영서 · 2022.08.12. 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
| 임차인·점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정희 | 2022.07.15 | 2022.05.04 | 154,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 2026.04.20. 확약 적용 |
| 위정학 | 2025.05.16 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 확인 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
말소기준은 2022.12.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 한국주택금융공사 가압류 109,892,867원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 오정희 임차권등기는 2024.07.19.에 등기됐지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 2022.07.15.이므로 말소기준보다 앞섭니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인, 그러나 표본은 2022.08 한 건
국제쉐르빌(3동)은 10세대 규모이고, 면적이 일치하는 실거래 표본은 2022.08. 154,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 95,200,000원은 이 거래가의 61.8%입니다. 다만 비교 가능한 거래가 한 건뿐이고 그 시점도 2022.08.이므로, 61.8%라는 할인율만으로 현재 시세 대비 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 80.87㎡ | -1 | 154,000,000원 |
| 비교 지표 | 80.8725㎡ | 1건 | 154,000,000원 |
감정가 136,000,000원은 2022.08. 거래가 154,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 감정가의 70%인 95,200,000원입니다. 확약을 전제로 하면 낙찰가가 곧 실질취득액이므로, 대항력 보증금 154,000,000원을 그대로 떠안는 인수형 물건과는 가격구조가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 임차인 오정희 보증금(우선변제) | 154,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 109,892,867원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오정희 보증금 미배당분은 60,913,600원입니다. 다만 2026.04.20. 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 약정이 적용되므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 등의 구조입니다.
- 위치. 광주시 능평동 능평초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택이 밀집한 주택지대이며 근린생활시설·단독주택·학교·공공시설 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 층 특성. 공부상 지1층이지만 실제 일부분은 지상 부분에 위치하고 창문이 부착돼 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 건축물현황도와 외부관찰 등을 바탕으로 확인됐습니다.
- 규모·환금성. 국제쉐르빌(3동)은 10세대 규모이고 확인되는 실거래는 2022.08. 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성·현시세 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함되며, 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 남서측으로 폭 7~8미터 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 오정희 임차권. 확약이 없다면 현재 최저가 기준 미배당 60,913,600원이 발생하는 구조임을 기억해야 합니다. 본 분석의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약을 전제로 합니다.
- 위정학 점유. 2025.05.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 2022.08. 154,000,000원 1건뿐이므로 61.8%라는 할인수치만으로 현재 시세 대비 저가매수라고 단정하지 않아야 합니다.
- 지1층 특성. 실제 일부가 지상에 있고 창문이 있으나 공부상 지1층입니다. 채광·습기·환기 등 호실 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 가격구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 154,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 95,200,000원이어서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 60,913,600원이 미배당됩니다. 하지만 2026.04.20. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어, 오정희 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 95,200,000원으로 봅니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트를 크게 평가하기도 어렵습니다. 국제쉐르빌(3동)은 10세대 규모, 대상은 공부상 지1층이고, 확인되는 실거래는 2022.08.의 154,000,000원 한 건뿐입니다. 숫자상 최저가는 그 거래가의 61.8%지만 현재 시세를 충분히 설명할 표본은 아닙니다. 게다가 확약 대상 밖의 위정학 점유관계는 별도로 정리해야 합니다. 주된 권리위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격·환금성·점유 확인까지 끝나야 완성되는 물건입니다.
