수원지방법원 2025타경53330. 경기도 광주시 초월읍 도평리 하람재1 1층 101호 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층입니다. 현재 소유자는 김재영이며, 말소기준은 2024.11.08 경서농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·경기신용보증재단 가압류·광주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

권리분석의 핵심은 임차인 최시형입니다. 전입일은 2025.01.10으로 말소기준권리인 2024.11.08 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당요구도 2025.11.28 접수돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024.11.08 을구 1번 경서농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 342,000,000원입니다. 2025.11.03 임의경매개시결정, 2025.11.19 경기신용보증재단 가압류 63,436,555원, 2026.04.20 광주시 압류는 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 최시형 본인의 점유·전입 조사 내역이며, 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당 순위와 최우선변제 해당 여부는 별도 확인 대상입니다.

③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 단정은 금물

감정가는 369,000,000원, 현재 최저매각가는 258,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태입니다. 다만 하람재Ⅰ은 총 8세대이고, 현재 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.

단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰 상태이므로 단순히 “70%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 가점을 주기보다는 인근 동일 유형 매물과 실제 거래 수준을 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)

현재 회차에서 채권 총액 405,436,555원 중 253,883,800원이 배당되고, 미배당은 151,552,755원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주도평초등학교 북동측 인근이며, 주변에 아파트단지·다세대주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 토지면적은 590.0㎡, 공시지가는 774,500원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 규모. 하람재Ⅰ은 총 8세대이고 준공일은 2022.08.25입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 최시형의 전입은 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 광주시 압류 확인. 등기상 후순위 소멸 대상이나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 조세채권 내용을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 258,300,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시장가 대비 저평가는 별개입니다. 인근 동일 유형의 실거래와 매물을 직접 비교해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 8세대 규모이므로 매수층과 거래 빈도를 현장에서 확인하는 편이 좋습니다.
• 현장 확인. 1층 101호의 채광·사생활·소음·주차·진입로와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2024.11.08 경서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명인 최시형은 2025.01.10 전입으로 후순위라 자료상 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 369,000,000원에서 1회 유찰되어 258,300,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서 이를 곧바로 저가라고 평가할 근거는 부족합니다. 더구나 총 8세대 다세대라는 규모까지 감안하면 권리 안전성보다 실제 시장가격과 환금성 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.