수원지방법원 2025타경53330. 경기도 광주시 초월읍 도평리에 위치한 하람재1 1층 101호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층에 자리하며, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 등으로 구성되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 김재영입니다. 2024년 11월 8일 설정된 경서농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 광주시 압류가 순차적으로 등기되었습니다.

이 사건의 가장 눈에 띄는 부분은 가격 하락 폭입니다. 감정가 369,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 180,810,000원까지 내려왔습니다. 그러나 다세대주택은 아파트처럼 동일 조건의 거래를 비교하기 어려울 수 있습니다. 특히 본건은 총 8세대 규모이므로, 감정가와의 차액보다 실제 거래 가능한 가격과 매도 가능성을 먼저 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2024.11.08 경서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 342,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리로 확인됩니다. 이후 설정된 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

앞서 설정됐던 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 2024.11.08 말소되었으며, 같은 날 김재영 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 따라서 현재 신탁등기가 그대로 남아 있는 구조는 아닙니다. 다만 실제 입찰 전에는 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

임차 관련 신고자는 최시형 1명입니다. 전입일은 2025.01.10으로 말소기준권리 설정일인 2024.11.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계를 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고도 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 180,810,000원으로, 감정가 369,000,000원의 49% 수준입니다. 할인율만 보면 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 하지만 가격 적정성을 판단하려면 동일 지역·유사 규모·비슷한 상태의 최근 실거래를 기준으로 검증해야 합니다.

하람재Ⅰ는 총 8세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 현재 본건도 2회 유찰된 상태입니다. 다만 실거래 기반의 검증 가능한 평균가격이나 최근 낙찰가격이 확인되지 않으므로, 최저매각가가 주변 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.

3회·4회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 차기 최저매각가와 매각일정은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권자 미배당은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,810,000원 가정)

최저매각가 180,810,000원에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 3,331,340원을 제외한 177,478,660원이 근저당권 배당에 사용되는 계산입니다. 경기신용보증재단 가압류채권의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

배당 계산상 채권총액은 405,436,555원, 채권자 예상배당 합계는 177,478,660원, 미배당 합계는 227,957,895원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 의미하며 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.

근저당 채권액은 채권최고액 342,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 281,814,605원으로 별도이며, 실제 피담보채권 잔액과 배당액은 확정배당표를 통해 확인해야 합니다. 광주시 압류 관련 세금, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 광주도평초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등에 해당합니다. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 제한사항도 확인됩니다.
• 토지거래 관련. 토지이용계획에 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 774,500원/㎡로 기재되어 있으며, 이는 토지 단위면적에 대한 공시지가입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부 수리 상태, 누수 및 실제 사용 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 아파트 단지와 동일한 수준의 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매매사례와 인근 경쟁 매물 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가 검증. 초월읍 도평리 및 인근의 유사 다세대주택 실거래와 현재 매도 호가를 확인하세요. 감정가 대비 49%라는 할인율을 시세 할인율로 혼동해서는 안 됩니다.
• 최시형 임대차 확인. 전입일은 후순위이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 실제 계약 내용과 점유 상태를 확인하세요.
• 명도 위험. 배당요구 신고와 실제 퇴거는 별개의 문제입니다. 점유자와의 협의, 인도명령 가능 여부 및 인도 비용을 검토하세요.
• 광주시 압류. 2026.04.20 등기된 광주시 압류의 원인과 세금 관련 우선배당 여부를 확인하세요. 실제 배당 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 신탁 이력. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 말소된 것으로 확인되지만 최신 등기부에서 말소 상태와 소유권 관계를 재확인하세요.
• 배당액 검증. 근저당 채권최고액 342,000,000원과 신청채권자 청구액 281,814,605원은 다른 수치입니다. 실제 채권잔액·배당순위·체납세금 등을 확인하세요.
• 관리비·수리비. 미납 관리비, 공용부분 부담, 누수 및 내부 수리 비용을 현장 조사와 관리 주체 확인을 통해 검토하세요.
• 자금계획. 최저매각가 180,810,000원 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 및 수리비용을 고려하세요. 입찰보증금은 법원의 해당 매각공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 시세

이 사건은 감정가 369,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 180,810,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 권리관계에서는 2024.11.08 근저당권이 말소기준이고, 전입자 최시형은 그 이후 전입했으므로 현재 확인된 자료상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 보증금·확정일자가 미상인 전입자 1명이 존재하고, 총 8세대 규모의 다세대주택이라는 점에서 임대차 확인과 환금성 검증은 생략할 수 없습니다. 예상배당에서 227,957,895원의 채권자 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 인수하는 채무와는 구분해야 합니다.

결론적으로 후순위 권리 정리는 비교적 명확하지만, 가격의 매력은 아직 입증되지 않았습니다. 감정가의 49%라는 수치에만 주목하기보다 유사 다세대 실거래가격과 실제 점유 상태를 확인한 후 입찰 여부 및 가격을 결정해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 낮게 평가되지만, 시세 검증과 명도 검토가 선행되어야 합니다.