1,329,300,000원
수원지방법원 2025타경53347. 성남시 분당구 수내동 푸른마을 301동 1층 105호 아파트입니다. 소유자는 김연자·이기호로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2024.12.05 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당권 1,235,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 이현금 근저당권 210,000,000원과 임의경매개시결정, 성남시의 두 지분 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 1,899,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,329,300,000원입니다. 동일면적 131.4㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 2,025,000,000원, 최신 거래는 2026.07 2,200,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.6% 수준이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.0% 높은 흐름을 보이고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 수내동 73 푸른마을 301동 1층105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 131.4㎡ · 철근콘크리트조 벽식구조 · 16층 중 1층 |
| 소유자 | 김연자 2분의 1 · 이기호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,899,000,000원 / 1,329,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 57,717,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 한국비즈니스금융대부 근저당권 이후 이현금 근저당권, 경매개시결정 및 성남시 압류가 이어지는 구조입니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 65.6%
푸른마을(신성) 동일면적 131.4㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 1,818,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 2,025,000,000원이고 최신 2026.07 거래는 2,200,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.0% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 131.4㎡ | 4 | 2,200,000,000원 |
| 2026.03 | 131.4㎡ | 17 | 2,100,000,000원 |
| 2025.09 | 131.4㎡ | 7 | 1,950,000,000원 |
| 2025.08 | 131.4㎡ | 15 | 1,850,000,000원 |
| 2025.06 | 131.4㎡ | 4 | 1,770,000,000원 |
| 2025.04 | 131.4㎡ | 10 | 1,770,000,000원 |
| 2024.12 | 131.4㎡ | 6 | 1,770,000,000원 |
| 2024.12 | 131.4㎡ | 6 | 1,770,000,000원 |
| 2024.09 | 131.4㎡ | 18 | 1,750,000,000원 |
| 2024.08 | 131.4㎡ | 1 | 1,575,000,000원 |
| 2024.06 | 131.4㎡ | 13 | 1,670,000,000원 |
| 2024.06 | 131.4㎡ | 7 | 1,650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.4㎡ | 4건 | 2,025,000,000원 |
현재 최저가 1,329,300,000원은 최근 12개월 평균의 65.6%입니다. 최신 거래 2,200,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 1,818,750,000원만 봐도 최저가는 73.1% 수준이지만, 이 사건은 최근 거래가 더 높아진 만큼 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다. 다만 대상 호수는 1층이고, 최근 12개월 거래는 4층·17층·7층·15층이므로 층 차이에 따른 가격 조정은 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,329,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,693,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 1,235,000,000원 | 1,235,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이현금 | 210,000,000원 | 78,607,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 1,445,000,000원 중 1,313,607,000원이 배당되고 131,393,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,329,300,000원 | 131,393,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 930,510,000원 | 526,195,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 651,357,000원 | 802,556,570원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 데이터상 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 실질취득가도 그대로 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수내중학교 인근에 위치하며 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 푸른마을(신성) 630세대, 1992.06.05 준공이며 대상 면적은 131.4㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조, 16층 중 1층이며 급배수·위생·소화전·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·분당 지구단위계획구역이며 공시지가는 5,723,000원/㎡입니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 조정. 최근 12개월 평균 2,025,000,000원은 4층·17층·7층·15층 거래로 구성됩니다. 대상이 1층인 만큼 층 차이를 반드시 반영하세요.
- 권리 재확인. 말소기준은 2024.12.05 한국비즈니스금융대부 근저당권이며, 후순위 권리의 소멸 여부를 입찰 전 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 명도 필요 여부는 현장에서 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세 등으로 실제 배당이 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금 관련 서류를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 지정이 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘1층을 얼마로 볼 것인가’
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 임차인 없이 매수인 인수는 0원이고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 1,329,300,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 2,025,000,000원의 65.6%이며, 최신 거래 2,200,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 18.0% 상승했습니다. 따라서 데이터상 가격 간격은 충분히 보이지만, 대상이 1층이라는 점을 빼고 고층 실거래만 기준으로 보면 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 1층 보정이 핵심. 이 물건의 최종 응찰가는 최근 상승한 단지 시세와 1층의 개별 가치 차이를 얼마나 보수적으로 반영하느냐에 달려 있습니다.
