수원지방법원 2025타경53385. 성남 중원구 하대원동 ‘성남자이’ 111동 11층 1101호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 647,000,000원으로 같습니다. 말소기준은 2021.11.19 주식회사오아시스펀딩 근저당권이며, 이후 성남시 압류와 나영식의 강제경매개시결정, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 이 사건은 “후순위 등기권리가 소멸한다”는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나영식이 확인되고 전입일은 2015.08.06입니다. 말소기준권리인 2021.11.19보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 이 리포트에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 실제 보증금 중 미배당액이 남는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53385 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 하대원동 539 성남자이 111동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트구조 15층 내 11층 |
| 소유자 | 최정미 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 647,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 312,136,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2021.11.19 설정된 주식회사오아시스펀딩의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 357,500,000원이며 2022.12.09 변경등기에는 채권최고액 312,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 성남시 압류 2건, 나영식의 강제경매개시결정, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 나영식 | 2015.08.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
나영식의 전입일 2015.08.06은 말소기준권리 2021.11.19보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 제공된 배당계산의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 최종 결론으로 사용할 수 없고, 임차보증금 확인 전까지 실질취득액 역시 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 상승, 신건은 최근 평균의 95.4%
성남자이 동일 평형 59.99㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 646,583,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 677,857,142원과 최신 거래 780,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 +12.5%의 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 11 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 10 | 610,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 7 | 595,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 5 | 620,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 4 | 589,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 13 | 613,000,000원 |
| 2025.01 | 59.99㎡ | 9 | 595,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 4 | 597,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 677,857,142원 |
신건 최저가 647,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.4%입니다. 최신 거래 780,000,000원보다도 낮고 최근 추세는 +12.5%이므로, 최저가 자체만 놓고 보면 최근 거래권보다 낮은 가격입니다. 다만 전체 12건 평균 646,583,333원과 비교하면 최저가는 100.1%이므로, 과거 거래까지 포함한 평균 대비 큰 할인으로 보기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 647,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,870,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오아시스펀딩 | 357,500,000원 | 357,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 나영식 | 312,136,100원 | 280,630,000원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 12,658,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 682,294,409원 중 예상배당은 638,130,000원, 미배당은 44,164,409원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 또한 임차인 나영식의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 임차보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대원사거리 서측에 위치하며 주위는 아파트단지, 중·소규모 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통시됩니다.
- 단지. 성남자이는 910세대, 2007.07.24 준공이며 동일 평형 59.99㎡ 거래자료가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 정비구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 3,691,000원/㎡이며 토지면적은 42,068.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 내 11층이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 나영식의 보증금·확정일자·점유관계와 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일인 여부. 강제경매 채권자 나영식과 조사된 임차인 나영식의 관계 및 채권 발생원인을 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능한 보증금 범위를 확인해야 실제 미배당액과 매수인 인수 가능액을 판단할 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 357,500,000원에서 312,000,000원으로 변경된 채권최고액과 예상배당 산정기준을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 이후 처리 여부를 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 적용범위와 현재 효력을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 괜찮아 보여도, 실질취득액부터 확정”
이 물건의 가격 흐름만 보면 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 647,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 677,857,142원의 95.4%이고, 최신 거래는 780,000,000원, 최근 거래 추세도 +12.5%입니다. 반면 권리분석에서는 2015.08.06 전입한 나영식이 핵심 변수입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금 규모를 확정할 수 없고, 그 결과 매수인의 실질취득액도 아직 확정할 수 없습니다.
최근 시세 대비 가격은 검토 가능, 권리는 보류. 임차보증금이 실제로 없거나 인수되지 않는 사실이 확인되면 최근 시세 아래의 신건이라는 장점이 살아납니다. 반대로 대항 가능한 보증금의 미배당액이 남는다면 최저가가 내려가더라도 그 인수액을 합친 실질취득비용으로 다시 시세를 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 나영식의 임대차 실체와 보증금입니다.
