198,195,000원
광주지방법원 2025타경404. 남악리 도휘에드가8차오피스텔입니다. 용도는 오피스텔이고, 실제 이용상태는 2층 201호·202호의 인도식당, 203호의 일식당, 204호의 선불폰개통점, 206호·207호의 사무실, 5층 501호·503호의 사무실, 507호의 공유오피스까지 섞여 있습니다. 즉 주거형 아파트가 아니라, 상가·업무·공유오피스 성격이 강한 집합건물로 봐야 합니다.
등기상 말소기준은 2019.04.15. 목포신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 한국투자저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유입니다. 2019.02.25. 전입한 유한회사 성명2250은 말소기준보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 최저가 198,195,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경404 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 인도식당, 일식당, 선불폰개통점, 사무실, 공유오피스 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 198,195,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,118,741,005원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 관리비 확인사항 | 목록 1 약 260,185원, 목록 2 약 161,180원 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
말소기준은 2019.04.15. 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 2022.04.26. 한국투자저축은행 근저당권과 2025.06.09. 임의경매개시결정은 이 기준 뒤라 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 말소기준보다 앞선 전입 점유가 존재하므로, 권리분석의 결론을 “인수 없음”으로 닫으면 안 됩니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 점유신고 23건, 승계 신고 0건
조사상 점유·임차 신고는 23건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 0건이므로 보증금 중복신고로 합산에서 빼야 할 항목은 보이지 않습니다. 다만 전입신고일 미상 또는 보증금 미상인 점유자가 있어, 아래 표의 대항력 미상은 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 별도 확인이 필요한 상태로 읽어야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준식 | 201호,202호 | 주거 | 2019.05.02 | 10,000,000원 | 2,080,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정준식. | 201호,202호 | 미상 | 2024.02.14 | 10,000,000원 | 1,140,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김명일 | 203호 | 미상 | 2024.11.04 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김한솔 | 204호 | 미상 | 2023.03.07 | 20,000,000원 | 600,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김한솔. | 204호 | 미상 | 2023.02.17 | 20,000,000원 | 600,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 한유정 | 206호 | 미상 | 2025.03.05 | 10,000,000원 | 200,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 나용엽 | 207호 | 미상 | 2024.03.26 | 10,000,000원 | 200,000원 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 쌍용건설주식회사 | 501호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 1,980,000원 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정다인 | 501호 S101H | 미상 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 디에이해안 | 501호 | 미상 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 하늘 | 501호 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한회사 영명 | 501호~507호 | 공유오피스 | 2019.05.24 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김중근 | 501호 | 미상 | 2023.06.09 | 1,500,000원 | 300,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 커리어멘토협동조합 | 501호 | 미상 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최성원 | 503호(D101H) | 사무실 | 미상 | 1,100,000원 | 550,000원 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지테크놀로지 | 503호(D103H) | 사무실 | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서개화 | 503호(D102H,S104H) | 사무실 | 미상 | 1,000,000원 | 500,000원 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김중근(전남복지미래) | 503호(D104H) | 사무실 | 미상 | 1,500,000원 | 400,000원 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김주이 | 503호 | 미상 | 2020.03.19 | 미상 | 325,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박용준 | 503호(A102H) | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 청년포럼 | 503호(A103H) | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신한라이프생명보험 주식회사 | 507호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 880,000원 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유한회사 성명2250 | 507호 | 미상 | 2019.02.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 198,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,574,730원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 목포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 194,620,270원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
| 채권 미배당 | 4,400,000,000원 | 4,205,379,730원 | 현재 회차 기준 |
위 배당표는 매각대금 안에서의 배분입니다. 대항력 있는 보증금 미상 점유가 확인되면 매수인의 실질 부담은 배당표와 별개로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 인수금 확인
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 198,195,000원 | 194,620,270원 | 4,205,379,730원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 158,556,000원 | 155,536,216원 | 4,244,463,784원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 126,844,800원 | 124,268,973원 | 4,275,731,027원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 201호·202호는 인도식당, 203호는 일식당, 204호는 선불폰개통점, 206호·207호는 사무실, 501호·503호는 사무실, 507호는 공유오피스입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 중 제2층 및 제5층입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링쿨러, 승강기, 도시가스, 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 도시계획구역, 남악신도시, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 속합니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지 지상입니다.
- 현황상 특이점. 일부 벽체를 제거하여 201호와 202호를 일체로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유한회사 성명2250 확인. 2019.02.25. 전입, 507호 점유, 보증금 미상입니다. 보증금·점유권원·임대차계약 원본 확인이 선행돼야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 쌍용건설주식회사, 최성원, 지테크놀로지, 서개화, 김중근(전남복지미래), 박용준, 청년포럼, 신한라이프생명보험 주식회사는 대항력 판정이 미상입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 금액 인수 가능성을 닫을 수 없습니다.
- 관리비. 목록 1 약 260,185원, 목록 2 약 161,180원 미납이 확인됩니다. 공용부분 관리비 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·호실 경계. 201호와 202호는 일부 벽체 제거로 일체 이용 중입니다. 원상회복·임대차 목적물 범위·명도 단위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약, 관리비 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “인수금 미상”이 더 크다
이 물건은 감정가 553,000,000원에서 최저가 198,195,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 누가 남아 있는지가 먼저입니다. 말소기준은 2019.04.15. 목포신용협동조합 근저당권으로 명확하지만, 유한회사 성명2250은 그보다 빠른 2019.02.25. 전입이고 보증금이 미상입니다. 전입일 미상 점유자도 여럿 남아 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 최저가는 매력적으로 보이나, 실질취득가가 확정되지 않은 위험형 물건입니다. 보증금과 점유권원 확인 전에는 응찰가를 정할 단계가 아닙니다.