최저가 1.23억이어도, 대항력 임차인 보증금이 미상이다 — 무안 도휘에드가8차 203호

광주지방법원 2025타경404. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 물건입니다. 겉으로 보이는 숫자는 매우 자극적입니다. 감정가 344,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 123,290,000원, 감정가의 35.8% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 권리분석의 결론은 “저가 매수 기회”가 아니라 대항력 임차인 보증금 확인 전 보류입니다. 말소기준은 2019.04.15 목포신용협동조합 근저당권이고, 그보다 앞선 2019.02.25 전입의 유한회사 성명2250이 507호에 신고되어 있습니다.

이 임차인은 단순한 “가능성”이 아니라, 자료상 대항력 있음으로 판정되어야 합니다. 다만 보증금이 확인되지 않습니다. 그래서 최저가 123,290,000원만 놓고 수익률이나 안전마진을 계산하면 핵심 위험을 빠뜨리는 셈입니다. 보증금이 얼마인지, 실제 점유 범위와 계약관계가 무엇인지 확인되기 전까지 실질취득가는 낙찰가보다 커질 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 있다

등기상 말소기준은 2019.04.15 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 한국투자저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유입니다. 유한회사 성명2250의 전입일은 2019.02.25로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 건은 “근저당 뒤 임차인이라 모두 소멸”로 단순 처리하면 안 됩니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 점유 신고 23건

보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 보이지 않고, 점유 신고는 총 23건입니다. 그중 유한회사 성명2250 1건은 대항력 있음, 전입일이 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 나머지 전입일이 말소기준권리 이후인 점유자는 대항력 없음으로 정리됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,290,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 총 미배당은 4,279,236,060원입니다. 위 표는 매각대금 안의 배당 흐름이고, 대항력 임차인 보증금 미상분은 별도 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난합니다.
• 이용상태. 2층 203호는 일식당(상호:본)으로, 다른 호실에는 인도식당·선불폰개통점·사무실·공유오피스 이용상태가 함께 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 16층 건물이며 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지 지상으로 기재되어 있습니다.
• 관리비. 2025년 6월분까지 관리비 미납금액 약 2,274,660원이 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유한회사 성명2250 보증금 확인. 2019.02.25 전입으로 말소기준 2019.04.15보다 앞서므로, 대항력 있음으로 보고 보증금·계약서·점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 점유자 확인. 쌍용건설주식회사, 최성원, 지테크놀로지, 서개화, 김중근(전남복지미래), 박용준, 청년포럼, 신한라이프생명보험 주식회사는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
• 203호 실제 점유 확인. 203호 김명일은 전입일 2024.11.04, 보증금 10,000,000원, 월세 1,100,000원으로 기재되어 있어 대항력은 없지만 명도·영업시설 정리 비용은 따로 봐야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 감정가 대비 35.8%까지 내려왔지만, 대항력 보증금이 미상인 이상 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
• 관리비 미납 확인. 관리비 미납금액 약 2,274,660원이 기재되어 있으므로 공용부분 승계 여부와 추가 미납분을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본에서 임대차계약서, 배당요구, 점유 범위, 호실별 매각대상 일치 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가”보다 “인수 확인”이 먼저

이 사건의 숫자만 보면 감정가 344,000,000원에서 최저가 123,290,000원까지 떨어진 고유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라, 대항력 임차인이 실제로 얼마를 주장할 수 있는지입니다. 유한회사 성명2250은 2019.02.25 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 봐야 하고, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 보증금·점유 범위·관리비가 확인되어야만 이 최저가가 진짜 기회인지, 아니면 인수위험을 숨긴 가격인지 판단할 수 있습니다.