143,718,000원
광주지방법원 2025타경404. 전남 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 사건입니다. 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 이용상태는 인도식당·일식당·선불폰개통점·사무실·공유오피스 등으로 확인됩니다. 가격만 보면 감정가 401,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가가 143,718,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 점유와 인수 가능성입니다.
말소기준은 2019.04.15 접수된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 한국투자저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞에 있는 점유입니다. 507호 유한회사 성명2250은 2019.02.25 전입으로 기재되어 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 이 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 “최저가가 낮다”는 말이 투자 판단의 근거가 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 인도식당, 일식당, 선불폰개통점, 사무실, 공유오피스 등 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 143,718,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포 신용협동조합 / 2,118,741,005원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 관리비 | 2025년 6월분까지 약 5,858,310원 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 점유가 앞선다
등기상 말소기준권리는 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 이후 2022.04.26 한국투자저축은행 근저당권 2,000,000,000원, 2025.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 놓고 보면 말소 구조는 어렵지 않습니다. 다만 2019.02.25 전입의 507호 점유자가 말소기준 이전에 위치하므로, 실질 취득비용 판단은 이 임차관계 확인이 먼저입니다.
② 임차인·점유 현황 — 507호와 전입일 미상이 관건
확인된 점유자 중 대부분은 말소기준일 2019.04.15 이후 전입으로 기재되어 대항력이 없는 방향입니다. 그러나 보증금·전입신고일이 확인되지 않는 사무실 점유자는 대항력 가능·미상으로 따로 보아야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 보증금 합산에서 제외할 승계 중복신고는 없습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준식 | 201호,202호 | 2019.05.02 | 10,000,000원 | 2,080,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준식. | 201호,202호 | 2024.02.14 | 10,000,000원 | 1,140,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명일 | 203호 | 2024.11.04 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한솔 | 204호 | 2023.03.07 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한솔. | 204호 | 2023.02.17 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유정 | 206호 | 2025.03.05 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나용엽 | 207호 | 2024.03.26 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 배당요구 2025.06.23 | 해당 없음 |
| 쌍용건설주식회사 | 501호 | 미상 | 미상 | 1,980,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다인 | 501호 S101H | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디에이해안 | 501호 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하늘 | 501호 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 영명 | 501호~507호 | 2019.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중근 | 501호 | 2023.06.09 | 1,500,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 커리어멘토협동조합 | 501호 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성원 | 503호(D101H) | 미상 | 1,100,000원 | 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지테크놀로지 | 503호(D103H) | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서개화 | 503호(D102H,S104H) | 미상 | 1,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중근(전남복지미래) | 503호(D104H) | 미상 | 1,500,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주이 | 503호 | 2020.03.19 | 미상 | 325,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용준 | 503호(A102H) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 청년포럼 | 503호(A103H) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신한라이프생명보험 주식회사 | 507호 | 미상 | 미상 | 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 성명2250 | 507호 | 2019.02.25 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 143,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,812,052원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 140,905,948원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 배당은 140,905,948원, 채권 미배당은 4,259,094,052원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 별도로 507호 대항력 임차인의 보증금이 확인되면 매수인 부담 판단이 달라집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 중 제2층 및 제5층 부분으로, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링쿨러, 승강기, 도시가스, 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 도시계획구역, 남악신도시, 남악지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 속하며 토지면적은 1,499.4㎡, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상 소재이나 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지 지상으로 기재됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 507호 보증금 확인. 유한회사 성명2250의 전입일은 2019.02.25입니다. 보증금이 얼마인지, 실제 점유가 유지되는지, 매수인 인수 대상인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 사무실 점유 확인. 쌍용건설주식회사, 최성원, 지테크놀로지, 서개화, 김중근(전남복지미래), 박용준, 청년포럼, 신한라이프생명보험 주식회사는 전입신고일이 미상으로 기재되어 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 관리비 미납. 2025년 6월분까지 약 5,858,310원 미납이 기재되어 있으므로, 공용부분 승계 가능 금액과 납부 주체를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 일괄 이용상태 확인. 201호·202호는 일부 벽체 제거로 일체 이용 중인 사항이 기재되어 있어, 호실별 경계·출입구·현황 도면 대조가 필요합니다.
- 가격 판단 기준. 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 접근하지 말고, 선순위 임차보증금과 미상 점유자의 권리관계를 반영한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “보증금 미상”이 더 크다
이 물건은 숫자로만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 401,000,000원짜리가 4회 유찰되어 143,718,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총액입니다. 507호 유한회사 성명2250은 말소기준보다 앞선 전입으로 기재되어 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일 미상 사무실 점유도 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 “저가 낙찰 기회”가 아니라 선순위 점유·보증금 확인형입니다. 보증금이 작거나 인수 대상이 아니라는 점이 확인되면 가격 메리트가 생길 수 있지만, 확인 전에는 143,718,000원을 실질취득가로 놓고 계산하면 위험합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리 확인이 끝나기 전까지는 보류.