광주지방법원 2025타경404. 전남 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 물건입니다. 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 2층 201호·202호 인도식당, 203호 일식당, 204호 선불폰개통점, 206호 사무실, 207호 사무실, 5층 501호·503호·507호 사무실 및 공유오피스로 확인됩니다. 최저가는 네 차례 유찰 끝에 88,883,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다.
하지만 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 말소기준권리는 2019.04.15 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차·사용관계입니다. 여러 호실에 다수 점유자가 있고, 특히 전입일 2019.02.25의 507호 유한회사 성명2250은 말소기준보다 앞서므로 보증금이 확인되기 전까지 최저가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 사무실, 식당, 선불폰개통점, 공유오피스 등 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 88,883,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,118,741,005원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
등기상 기준점은 2019.04.15 목포신용협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 한국투자저축은행 근저당권은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2024년 임의경매개시결정은 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2025.06.09 임의경매개시결정입니다. 등기부의 담보권 흐름만 보면 낙찰자가 담보권을 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차·사용관계 확인 필수
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 표에 보이는 인물·법인은 모두 실제 임차·사용관계 확인 대상입니다. 다만 동일 성명에 마침표가 붙은 중복 기재가 있고, 일부는 호실·보증금·전입일이 불명확하므로 현장과 원본으로 정리해야 합니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준식 | 201호,202호 | 2019.05.02 | 10,000,000원 | 2,080,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준식. | 201호,202호 | 2024.02.14 | 10,000,000원 | 1,140,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명일 | 203호 | 2024.11.04 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한솔 | 204호 | 2023.03.07 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한솔. | 204호 | 2023.02.17 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유정 | 206호 | 2025.03.05 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나용엽 | 207호 | 2024.03.26 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 배당요구 2025.06.23 | 해당 없음 |
| 쌍용건설주식회사 | 501호 | 미상 | 미상 | 1,980,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다인 | 501호 S101H | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디에이해안 | 501호 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하늘 | 501호 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 영명 | 501호~507호 | 2019.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중근 | 501호 | 2023.06.09 | 1,500,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 커리어멘토협동조합 | 501호 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성원 | 503호(D101H) | 미상 | 1,100,000원 | 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지테크놀로지 | 503호(D103H) | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서개화 | 503호(D102H,S104H) | 미상 | 1,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중근(전남복지미래) | 503호(D104H) | 미상 | 1,500,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주이 | 503호 | 2020.03.19 | 미상 | 325,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용준 | 503호(A102H) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 청년포럼 | 503호(A103H) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신한라이프생명보험 주식회사 | 507호 | 미상 | 미상 | 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 성명2250 | 507호 | 2019.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 36%지만 싸다고 단정 금지
현재 최저가는 88,883,000원으로 감정가 248,000,000원의 35.8%입니다. 다음 회차로 내려가면 71,106,400원, 그 다음은 56,885,120원 시나리오가 제시됩니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 이 물건은 오피스텔·근린 성격의 상업 혼재 물건이고 다수 임차·사용관계가 얽혀 있어 단순 주거형 아파트처럼 가격만 비교하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 88,883,000원 | 35.8% | 86,883,106원 | 4,313,116,894원 |
| 5회 유찰 시 | 71,106,400원 | 28.7% | 69,426,485원 | 4,330,573,515원 |
| 6회 유찰 시 | 56,885,120원 | 22.9% | 55,461,188원 | 4,344,538,812원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,999,894원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 86,883,106원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당은 집행비용 1,999,894원과 목포신용협동조합 86,883,106원으로 소진됩니다. 한국투자저축은행 배당은 0원이고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제·미상 보증금은 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난합니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 16층 중 제2층 및 제5층으로, 식당·사무실·공유오피스 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 중심상업지역, 도시계획구역, 남악지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 속합니다.
- 공부와 현황. 등기상 2250, 2251번지 지상이나 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지 지상입니다.
- 관리비. 2025년 6월분까지 약 1,020,970원 미납이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 확인. 유한회사 성명2250의 전입일은 2019.02.25입니다. 보증금과 실제 점유관계를 확인하지 않으면 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 전입일 미상 점유자. 쌍용건설주식회사, 최성원, 지테크놀로지, 서개화, 김중근(전남복지미래), 박용준, 청년포럼, 신한라이프생명보험 주식회사는 전입일 또는 보증금 확인이 필요합니다.
- 206호 점유. 한유정은 206호, 전입일 2025.03.05, 보증금 10,000,000원, 월세 200,000원으로 확인되며 전입은 말소기준 이후입니다.
- 관리비 체납. 2025년 6월분까지 약 1,020,970원 미납이 있으므로 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 일부 호실 일체 이용. 201호와 202호는 일부 벽체 제거로 일체 이용 중이라는 점을 확인하고, 인도 범위와 원상회복 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·전입세대 확인을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 36%”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 표면상 최저가가 매우 낮습니다. 감정가 248,000,000원 물건이 88,883,000원까지 내려왔으니 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 실제 결론은 보수적이어야 합니다. 임차·사용관계가 복잡하고, 보증금 미상 점유자가 여럿 있으며, 특히 507호 유한회사 성명2250은 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 점유상 리스크는 미해결. 이 물건은 싸게 낙찰받는 능력보다, 미상 임차관계를 끝까지 확인하고 총취득비를 확정하는 능력이 더 중요합니다.