84,582,000원
광주지방법원 2025타경404. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 2층 207호 물건입니다. 감정가는 236,000,000원, 현재 최저매각가는 84,582,000원으로 4회 유찰 끝에 감정가의 35.8%까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2019.04.15 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2022.04.26 한국투자저축은행 근저당과 2025.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유입니다. 207호 자체에는 나용엽 씨가 전입일 2024.03.26, 보증금 10,000,000원, 월세 200,000원으로 조사됐고 배당요구도 2025.06.23 접수돼 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그러나 조사상 201호·202호·203호·204호·206호·501호·503호·507호의 점유자도 함께 확인되며, 특히 507호는 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 “인수 없음”을 확정값처럼 보지 말고, 대항력 가능·미상 점유자 확인을 입찰 전 최우선 과제로 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층207호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 207호 사무실(상호: 오늘실내건축) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 84,582,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,118,741,005원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 관리비 | 2025년 6월분까지 약 153,340원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기상 담보권은 정리되지만, 점유는 별도다
말소기준은 2019.04.15 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤의 한국투자저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 담보권은 없습니다. 다만 임차인·점유자 관계는 등기부가 아니라 현황과 매각물건명세서로 확인해야 하므로, 507호의 2019.02.25 전입·보증금 미상은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유자 현황 — 207호는 후순위, 507호는 확인 필요
조사상 점유자 중 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 다만 같은 이름이 다른 전입일로 기재된 사례가 있어, 보증금은 단순 합산하지 말고 호실·계약관계를 기준으로 대조해야 합니다.
| 점유자 | 호실 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정준식 | 201호,202호 | 2019.05.02 / 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 / 2,080,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 정준식. | 201호,202호 | 2024.02.14 / 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 / 1,140,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 김명일 | 203호 | 2024.11.04 / 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 김한솔 | 204호 | 2023.03.07 / 확정일자 확인 안 됨 | 20,000,000원 / 600,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 김한솔. | 204호 | 2023.02.17 / 확정일자 확인 안 됨 | 20,000,000원 / 600,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 한유정 | 206호 | 2025.03.05 / 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 / 200,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 나용엽 | 207호 | 2024.03.26 / 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 / 200,000원 | 2025.06.23 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 쌍용건설주식회사 | 501호 / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 1,980,000원 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 정다인 | 501호 S101H / 미상 | 2024.02.19 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 주식회사 디에이해안 | 501호 / 미상 | 2024.04.04 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 주식회사 하늘 | 501호 / 미상 | 2019.08.02 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 유한회사 영명 | 501호~507호 / 공유오피스 | 2019.05.24 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 김중근 | 501호 / 미상 | 2023.06.09 / 확정일자 확인 안 됨 | 1,500,000원 / 300,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 커리어멘토협동조합 | 501호 / 미상 | 2023.09.08 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 최성원 | 503호(D101H) / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 1,100,000원 / 550,000원 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 지테크놀로지 | 503호(D103H) / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 / 400,000원 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 서개화 | 503호(D102H,S104H) / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 1,000,000원 / 500,000원 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 김중근(전남복지미래) | 503호(D104H) / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 1,500,000원 / 400,000원 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 김주이 | 503호 / 미상 | 2020.03.19 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 325,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 박용준 | 503호(A102H) / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 청년포럼 | 503호(A103H) / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 신한라이프생명보험 주식회사 | 507호 / 사무실 | 전입일 확인 필요 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 880,000원 | 확인 필요 | 대항력 미상 승계 아님 |
| 유한회사 성명2250 | 507호 / 미상 | 2019.02.25 / 확정일자 확인 안 됨 | 보증금 확인 필요 / 월세 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 36%라도 미배당은 더 커진다
현재 회차 최저가는 84,582,000원입니다. 매각대금에서 집행비용 약 1,922,476원을 빼면 1순위 목포신용협동조합에 82,659,524원이 배당되는 구조입니다. 등기상 채권최고액 합계는 4,400,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당은 4,317,340,476원입니다. 5회·6회 유찰 시 매각가가 더 낮아지므로 채권자 미배당은 각각 4,333,952,381원, 4,347,241,905원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 84,582,000원 | 35.8% | 82,659,524원 | 4,317,340,476원 |
| 5회 유찰 시 | 67,665,600원 | 28.7% | 66,047,619원 | 4,333,952,381원 |
| 6회 유찰 시 | 54,132,480원 | 22.9% | 52,758,095원 | 4,347,241,905원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,922,476원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 82,659,524원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 점유자는 별도 확인 전까지 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 207호는 사무실(상호: 오늘실내건축)로 조사됐습니다. 같은 평가 범위에는 인도식당, 일식당, 선불폰개통점, 택배사무실, 공유오피스 등 여러 이용 형태가 함께 확인됩니다.
- 토지·용도. 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물로 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링쿨러, 승강기, 도시가스, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장과 현황은 2250번지 지상으로 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 점유관계 확인. 유한회사 성명2250의 2019.02.25 전입과 보증금 미상 상태를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상은 가격보다 먼저 풀어야 할 리스크입니다.
- 207호 나용엽 점유 확인. 207호는 전입일 2024.03.26, 보증금 10,000,000원, 월세 200,000원, 배당요구일 2025.06.23으로 조사됐습니다. 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없지만 명도 일정은 별도입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 같은 호실과 같은 이름이 반복 기재된 항목이 있습니다. 보증금은 호실·계약서·점유자를 기준으로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 2025년 6월분까지 약 153,340원 미납이 확인됩니다. 공용부분 관리비 승계 여부를 확인하세요.
- 상가·오피스텔 환금성. 주거용 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 사무실·공유오피스·상가 혼재 물건은 공실, 임대료, 명도 난이도, 관리비를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황·감정·배당 추정치 기준입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관계, 관리비 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회 = 안전”이 아니다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 236,000,000원이 최저가 84,582,000원까지 내려왔고, 표면상 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 등기상 담보권은 정리되더라도, 점유자 중 전입일이 말소기준보다 빠른 507호가 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 즉 이 물건은 “싸게 나온 깨끗한 물건”이 아니라, 싸졌지만 점유 리스크를 검증해야 하는 오피스텔입니다. 권리는 등기상 C급 위험은 아니지만, 확인되지 않은 점유관계가 남아 있어 가격 메리트를 그대로 인정하기 어렵습니다.