광주지방법원 2025타경404. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 물건입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준은 2019.04.15 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이 기준 뒤의 한국투자저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 흐름만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 실제 입찰 판단은 임차인·점유자 인수 가능성에서 갈립니다.
특히 유한회사 성명2250은 2019.02.25 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않기 때문에 매수인이 떠안을 금액을 산정할 수 없습니다. 여기에 전입일 또는 보증금이 확인되지 않는 사무실 점유자가 다수 존재합니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 싸다”가 아니라, 인수액을 확인해야 비로소 실질취득가가 보이는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제5층 501호 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 177,408,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,118,741,005원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.15 근저당
말소기준권리는 을구 1번 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 같은 날 설정계약으로 접수되었습니다. 이후의 한국투자저축은행 근저당권, 2025.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 후순위 권리가 지워진다는 것과 점유자 보증금 인수 문제가 사라진다는 것은 다릅니다.
② 임차인·점유관계 — 실질취득가를 확정할 수 없다
현황조사와 매각물건명세서상 여러 호실의 점유자·임차인이 확인됩니다. 말소기준 이후 전입자는 대항력이 없는 방향으로 보이나, 보증금이 확인되지 않는 점유자와 전입일이 확인되지 않는 점유자가 함께 있습니다. 특히 507호의 유한회사 성명2250은 말소기준권리보다 빠른 2019.02.25 전입으로 표시되어 매수인 인수 가능성을 별도로 보아야 합니다.
| 성명·상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준식 | 201호,202호 | 2019.05.02 | 10,000,000원 | 2,080,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정준식. | 201호,202호 | 2024.02.14 | 10,000,000원 | 1,140,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김명일 | 203호 | 2024.11.04 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김한솔 | 204호 | 2023.03.07 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김한솔. | 204호 | 2023.02.17 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 한유정 | 206호 | 2025.03.05 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 나용엽 | 207호 | 2024.03.26 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 배당요구 2025.06.23 | 해당 없음 |
| 쌍용건설주식회사 | 501호 | 미상 | 미상 | 1,980,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정다인 | 501호 S101H | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 디에이해안 | 501호 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 하늘 | 501호 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 유한회사 영명 | 501호~507호 | 2019.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김중근 | 501호 | 2023.06.09 | 1,500,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 커리어멘토협동조합 | 501호 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최성원 | 503호(D101H) | 미상 | 1,100,000원 | 550,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 지테크놀로지 | 503호(D103H) | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 서개화 | 503호(D102H,S104H) | 미상 | 1,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김중근(전남복지미래) | 503호(D104H) | 미상 | 1,500,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김주이 | 503호 | 2020.03.19 | 미상 | 325,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박용준 | 503호(A102H) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 청년포럼 | 503호(A103H) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신한라이프생명보험 주식회사 | 507호 | 미상 | 미상 | 880,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 유한회사 성명2250 | 507호 | 2019.02.25 | 미상 | 미상 | 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 설주식 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 공유오 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 커리어 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 — 할인율보다 미배당과 점유 리스크가 먼저
현재 최저가는 177,408,000원입니다. 감정가 495,000,000원 대비 35.84% 수준으로 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 채권총액은 4,400,000,000원이고, 현재 회차에서도 채권자 미배당은 4,225,875,712원으로 큽니다. 매각대금은 대부분 선순위 근저당권자에게 배당되고, 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 177,408,000원 | 174,124,288원 | 4,225,875,712원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 141,926,400원 | 139,139,430원 | 4,260,860,570원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 113,541,120원 | 111,151,544원 | 4,288,848,456원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 가격은 내려가지만, 이 사건에서 가격 하락은 곧바로 안전마진이 되지 않습니다. 인수 가능 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실제 취득 부담을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,283,712원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 174,124,288원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 문제와 전입일 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 501호는 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국), 503호는 사무실(상호 : 전남의사회), 507호는 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 건물이며 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지 지상으로 표시됩니다.
- 관리비. 2025년 6월분까지 약 343,480원 미납으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 유한회사 성명2250. 2019.02.25 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·점유 범위·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자. 쌍용건설주식회사, 최성원, 지테크놀로지, 서개화, 김중근(전남복지미래), 박용준, 청년포럼, 신한라이프생명보험 주식회사 등은 대항력 가능·미상으로 보고 접근해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않는 점유자는 실질취득가를 흔드는 변수입니다. 최저가에 더해질 수 있는 금액을 확인하기 전에는 공격 입찰을 피해야 합니다.
- 다회유찰 해석. 4회 유찰은 가격 할인 신호이지만, 동시에 시장이 점유·명도·용도 리스크를 반영했다는 신호일 수 있습니다.
- 사무실·공유오피스 명도. 주거 아파트보다 점유 단위가 복잡해 인도명령·명도 협의가 길어질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·임대차자료·관리비를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “36% 할인”보다 “인수액 미상”이 먼저다
이 물건의 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 495,000,000원 물건이 177,408,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 법원경매에서 진짜 가격은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액 + 명도비용입니다. 이 사건은 507호의 말소기준 전 전입자와 전입일·보증금 미상 점유자가 남아 있어, 실질취득가를 현재 숫자로 확정하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 권리 확인 전에는 싸다고 볼 수 없는 고위험 점유형 오피스텔입니다.