광주지방법원 2025타경404. 전남 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 5층 503호입니다. 용도는 오피스텔이고, 감정 이용상태는 사무실입니다. 겉으로 보이는 가격만 보면 감정가 11.50억에서 네 번 유찰되어 최저가가 4.1216억까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 점유·임대차 확인이 먼저입니다.
말소기준권리는 2019.04.15 목포신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 한국투자저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리만 놓고 보면 단순해 보이지만, 점유 현황에는 전입일·보증금이 미상인 사무실 사용자가 다수 있고, 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력이 표시된 점유자도 있습니다. 그래서 최저가 412,160,000원을 곧바로 실질취득가로 쓰면 분석이 틀어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 사무실(전남의사회) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 412,160,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,118,741,005원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.15 을구 1번 근저당권 · 목포신용협동조합 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2019.04.15 근저당
말소기준권리인 목포신용협동조합 근저당보다 뒤에 설정된 한국투자저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 결론은 등기부 권리에 대한 판단입니다. 점유자가 대항력을 갖추었거나 전입일·보증금이 미상인 경우, 매수인이 실제로 부담할 금액은 별도 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
② 점유·임대차 현황 — “없다”가 아니라 “확인이 필요하다”
점유 현황은 단순하지 않습니다. 전입신고가 말소기준권리 이후인 항목은 대항력이 없는 것으로 보이지만, 전입일이 확인되지 않는 점유자와 보증금 미상 항목은 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 특히 507호 유한회사 성명2250은 전입일이 2019.02.25로 말소기준권리보다 빠르게 표시되어 있으며, 보증금은 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 전입·확정 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준식 | 201호,202호 | 전입 2019.05.02 · 확정일자 미상 | 보증금 10,000,000원 · 월세 2,080,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정준식. | 201호,202호 | 전입 2024.02.14 · 확정일자 미상 | 보증금 10,000,000원 · 월세 1,140,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명일 | 203호 | 전입 2024.11.04 · 확정일자 미상 | 보증금 10,000,000원 · 월세 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한솔 | 204호 | 전입 2023.03.07 · 확정일자 미상 | 보증금 20,000,000원 · 월세 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한솔. | 204호 | 전입 2023.02.17 · 확정일자 미상 | 보증금 20,000,000원 · 월세 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한유정 | 206호 | 전입 2025.03.05 · 확정일자 미상 | 보증금 10,000,000원 · 월세 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나용엽 | 207호 | 전입 2024.03.26 · 확정일자 미상 | 보증금 10,000,000원 · 월세 200,000원 | 없음 | 배당요구 2025.06.23 · 확정일자 미상 | 없음 |
| 쌍용건설주식회사 | 501호 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 1,980,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정다인 | 501호 S101H | 전입 2024.02.19 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디에이해안 | 501호 | 전입 2024.04.04 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 하늘 | 501호 | 전입 2019.08.02 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 영명 | 501호~507호 | 전입 2019.05.24 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김중근 | 501호 | 전입 2023.06.09 · 확정일자 미상 | 보증금 1,500,000원 · 월세 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 커리어멘토협동조합 | 501호 | 전입 2023.09.08 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최성원 | 503호(D101H) | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 1,100,000원 · 월세 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 지테크놀로지 | 503호(D103H) | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 10,000,000원 · 월세 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서개화 | 503호(D102H,S104H) | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 1,000,000원 · 월세 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김중근(전남복지미래) | 503호(D104H) | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 1,500,000원 · 월세 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김주이 | 503호 | 전입 2020.03.19 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 325,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용준 | 503호(A102H) | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 청년포럼 | 503호(A103H) | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신한라이프생명보험 주식회사 | 507호 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 성명2250 | 507호 | 전입 2019.02.25 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 지테크 | 주거 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 청년포 | 주거 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 412,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,521,600원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 405,638,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 412,160,000원 기준 채권 미배당은 3,994,361,600원입니다. 이 배당표는 등기상 채권 배당 흐름을 보여주는 것이며, 점유자의 대항력·보증금 미상 문제를 실질취득가에서 제거해 주는 자료가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 503호는 사무실로 이용 중이며, 비고에는 D103H, D101H, 미팅룸, D102H, A103H, A102H로 나뉘어 이용 중인 것으로 표시됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 16층 건물로 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 택지개발지구에 속하며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상이나 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지 지상으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유한회사 성명2250 확인. 전입 2019.02.25로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금이 미상인 만큼 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 503호 내부 점유 확인. 503호는 D103H, D101H, 미팅룸, D102H, A103H, A102H로 나뉘어 이용 중입니다. 전입일 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
- A102H 위치 확인. A102H는 503호와 대상호실이 아닌 504호 사이에 위치하여 이용 중인 것으로 표시됩니다. 현황 도면과 실제 점유 경계를 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 2025년 6월분까지 약 662,510원 미납으로 표시됩니다. 낙찰 전 관리주체에 공용부분 승계 가능액을 확인해야 합니다.
- 배당표 오해 금지. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 등기상 채권 배당 기준입니다. 임대차 보증금 미상 리스크를 없애는 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·사업자등록 현황·임대차계약을 직접 확인한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “미상 인수액”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 11.50억에서 최저가 4.1216억으로 크게 내려온 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하는가입니다. 이 사건은 507호 대항력 표시 점유자의 보증금이 미상이고, 503호 안에도 전입일 미상 점유가 남아 있어 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 점유·임대차 확인 전에는 공격적으로 볼 수 없는 물건입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.