75,622,000원
광주지방법원 2025타경404. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 5층 507호입니다. 감정평가상 507호 이용상태는 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)로 확인됩니다. 등기상 말소기준은 2019년 목포신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 한국투자저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 임차관계입니다.
507호에는 전입일 미상·보증금 미상의 사무실 점유가 있고, 또 2019.02.25 전입으로 표시된 유한회사 성명2250이 있습니다. 말소기준 근저당권 설정일이 2019.04.15이므로 날짜만 보면 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 인수금액을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 5층 507호 · 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스) |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 75,622,000원 (4회 유찰, 감정가 대비 35.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포신용협동조합 / 2,118,741,005원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지·규제 | 중심상업지역 · 대 · 공시지가 1,687,000원/㎡ · 택지개발지구 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.04.15 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 2022년 한국투자저축은행 근저당권 2,000,000,000원은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 등기부 흐름만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 근저당은 없습니다. 다만 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개입니다. 507호의 선순위 전입·보증금 미상 점유는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 507호가 핵심이다
이 사건의 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 보증금이 확인되는 후순위 전입자들은 말소기준 이후 전입으로 표시되어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 507호의 유한회사 성명2250은 2019.02.25 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일과 보증금이 모두 정리되기 전까지는 “75,622,000원에 산다”고 보면 안 됩니다.
| 성명·상호 | 호실 | 용도 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 성명2250 | 507호 | 미상 | 2019.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신한라이프생명보험 주식회사 | 507호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 영명 | 501호~507호 | 공유오피스 | 2019.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준식 | 201호,202호 | 미상 | 2019.05.02 | 10,000,000원 | 2,080,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준식. | 201호,202호 | 미상 | 2024.02.14 | 10,000,000원 | 1,140,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명일 | 203호 | 미상 | 2024.11.04 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한솔 | 204호 | 미상 | 2023.03.07 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한솔. | 204호 | 미상 | 2023.02.17 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유정 | 206호 | 미상 | 2025.03.05 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나용엽 | 207호 | 미상 | 2024.03.26 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 쌍용건설주식회사 | 501호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 1,980,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다인 | 501호 S101H | 미상 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디에이해안 | 501호 | 미상 | 2024.04.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 하늘 | 501호 | 미상 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중근 | 501호 | 미상 | 2023.06.09 | 1,500,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 커리어멘토협동조합 | 501호 | 미상 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성원 | 503호(D101H) | 사무실 | 미상 | 1,100,000원 | 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지테크놀로지 | 503호(D103H) | 사무실 | 미상 | 10,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서개화 | 503호(D102H,S104H) | 사무실 | 미상 | 1,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김중근(전남복지미래) | 503호(D104H) | 사무실 | 미상 | 1,500,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주이 | 503호 | 미상 | 2020.03.19 | 미상 | 325,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용준 | 503호(A102H) | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 청년포럼 | 503호(A103H) | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 명보험 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 75,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,761,196원 | 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 73,860,804원 | 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 | 후순위 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 총 채권최고액 4,400,000,000원 중 채권자 예상배당은 73,860,804원, 미배당은 4,326,139,196원입니다. 이 표는 배당 흐름을 보는 표이며, 보증금 미상 임차 인수 가능성은 별도 확인 사항입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만, 확인해야 할 것은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 75,622,000원 | 35.8% | 73,860,804원 | 4,326,139,196원 |
| 5회 유찰 시 | 60,497,600원 | 28.7% | 59,008,643원 | 4,340,991,357원 |
| 6회 유찰 시 | 48,398,080원 | 22.9% | 47,126,915원 | 4,352,873,085원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 16층 중 제5층 507호이며 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링쿨러, 승강기, 도시가스, 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 507호는 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)로 확인됩니다. 토지는 업무시설(오피스텔)과 제1·2종근린생활시설 건부지입니다.
- 규제. 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류·소로1류에 접합니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황은 2250번지 지상으로 확인됩니다.
- 관리비. 2025년 6월분까지 약 374,340원 미납으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 507호 선순위 전입 확인. 유한회사 성명2250의 전입일 2019.02.25와 실제 점유·사업자등록·임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상입니다. 보증금이 존재하고 인수 대상이면 최저가 75,622,000원만으로 취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구가 정리되지 않은 점유자는 우선변제와 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 공유오피스 명도. 507호는 사무실·공유오피스 형태로 보입니다. 명도는 단순 주거 점유보다 실제 사용자·전대관계 확인이 더 중요합니다.
- 관리비 미납. 2025년 6월분까지 약 374,340원 미납 기재가 있으므로 관리주체에 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 등기부·명세서 원본 대조. 말소기준 이후 근저당은 소멸하지만, 임차관계는 원본 서류와 현장 확인 없이는 결론을 내리기 어렵습니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확정 가능성”이 먼저다
이 사건은 최저가가 75,622,000원까지 내려와 겉으로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 507호에 2019.02.25 전입으로 표시된 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 인수금까지 합산한 금액이 됩니다. 따라서 결론은 간단합니다. 등기권리는 정리되지만, 임차 인수는 아직 확정되지 않았다. 이 물건은 가격으로 먼저 접근할 물건이 아니라, 507호 임대차 원본 확인이 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.