광주지방법원 2025타경451. 목포시 상동 하당로데오타운 비동 5층 502호, 감정상 이용상태가 오피스텔로 표시된 집합건물입니다. 권리의 기준점은 2002년 삼학새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 상속으로 이현정·임영이·정성남 공유가 되었고, 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 말소되는 구조라 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 보이지 않습니다.
핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 45,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 20,160,000원입니다. 최근 같은 면적 실거래 3건의 평균은 39,333,333원이므로, 숫자상으로는 최저가가 실거래 평균의 절반 수준까지 내려왔습니다. 다만 전체 13세대 규모의 소형 오피스텔이고 최근 거래 표본이 3건뿐이라, 낙찰 후 되팔기·임대수요는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 39.32㎡ · 비동 5층 502호 |
| 소유자 | 이현정 7분의 3 · 임영이 7분의 2 · 정성남 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 20,160,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼학새마을금고 / 54,131,949원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2002.11.18 접수된 삼학새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.07.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 29,900,000원이고, 현재 최저가 20,160,000원 기준 예상배당에서는 근저당권자에게 19,397,120원이 배당되어 10,502,880원 미배당이 남습니다. 이 미배당은 낙찰자 인수금이 아니라 채권자 미회수로 보는 항목입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 목적물 확인 필요
신고된 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 2002.11.18 이후이므로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 실제 임차인 신고 2명 중 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 502호 전부 | 15,000,000원 | 150,000원 | 2025.07.24 / 2025.08.01 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
| 윤선동 | 604호 전부 | 39,000,000원 | - | 2023.04.21 / 2025.08.04 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 절대금액은 낮고, 표본은 작다
하당로데오타운B, 전용 39.32㎡의 최근 실거래 3건입니다. 현재 최저가는 20,160,000원으로, 실거래 평균 39,333,333원의 51.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.32㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 39.32㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2023.05 | 39.32㎡ | 7 | 35,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 39,333,333원 |
실거래 범위는 35,000,000원~45,000,000원입니다. 현재 회차 최저가만 놓고 보면 가격 메리트는 분명합니다. 그러나 단지 규모가 13세대이고, 동일 면적 실거래 표본도 3건뿐입니다. 단순히 “최저가가 낮다”에서 끝내지 말고 실제 임대 가능성, 관리상태, 재매각 수요를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.8% 추정) | - | 762,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 삼학새마을금고 | 29,900,000원 | 19,397,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자에게도 전액 배당되지 않습니다. 미배당 10,502,880원은 매수인 인수가 아니라 채권자 미회수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측으로 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2002.11.13입니다. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 및 다세대주택 부지이며, 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 420,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 확인. 김민석은 502호 전부, 윤선동은 604호 전부로 기재되어 있어 실제 매각대상 점유와 명도 대상을 확인하세요.
- 대항력 판단. 두 신고 모두 전입이 2002.11.18 말소기준 이후입니다. 대항력 있는 임차보증금 인수형은 아닙니다.
- 관리비 체납. 오피스텔·집합건물은 공용부분 관리비가 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 13세대, 최근 거래 3건이라는 얇은 표본을 감안해 임대수요와 재매각 가능 가격을 보수적으로 잡으세요.
- 배당 변동. 예상배당은 현재 최저가 20,160,000원 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실제 현장을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 출구는 숙제”
이 물건은 권리 구조만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 2002년 근저당이고, 신고 임차인들의 전입은 모두 그 이후라 매수인 인수 보증금은 없습니다. 현재 최저가도 실거래 평균의 51.3%까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 소형 오피스텔·13세대·낙찰률 0.0%·평균 유찰 3.0회라는 조건은 가볍지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 매력, 출구전략은 신중. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 낙찰 후 실제 점유 정리와 되팔 수 있는 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.