광주지방법원 2025타경474. 목포종합버스터미널 남측 인근의 토지 276㎡와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택 + 토지이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 지하 보일러실·여관 로비·주차장 및 2~6층 여관입니다. 따라서 일반 주거형 물건이 아니라 숙박시설의 운영성·점유관계·용도 적합성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
현재 최저매각가는 1,222,263,000원으로 감정가 2,182,612,480원의 56%입니다. 그러나 확인된 실거래 비교값이 없고, 감정 이용상태가 여관이며 임대관계가 미상이므로 “56%까지 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득액은 최저가와 같지만, 숙박시설의 수익성·공실·시설상태·명도비용은 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경474 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 175-19 · 전라남도 목포시 영산로 517-1 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 · 감정 이용상태 여관 |
| 토지 | 대 276㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 우요숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,182,612,480원 / 1,222,263,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 유찰 · 2026.07.06 |
| 신청채권자 / 청구 | 비금농업협동조합 / 1,535,218,627원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥탑 및 데크 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024년 비금농협 근저당
등기부상 2003년 농업협동조합중앙회 근저당 5건은 2014.01.06. 임의경매로 인한 매각과 함께 말소됐고, 목포농업협동조합의 2014년 근저당도 2021.08.27. 말소됐습니다. 이후 우요숙이 2023.03.30. 소유권을 취득했고, 현재 사건의 말소기준은 2024.03.04. 접수된 비금농업협동조합 근저당 1,164,000,000원입니다.
같은 날 후순위로 접수된 비금농업협동조합 근저당 687,600,000원과 2025년 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 56%라는 숫자보다 용도와 수익성이 먼저다
현재 회차는 2회 유찰된 감정가 56% 구간입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 감정가 39%인 855,584,100원, 감정가 27%인 598,908,870원입니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로, 시나리오별 실질취득액은 각각의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 1,222,263,000원 | 5,841,172,104원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 855,584,100원 | 6,204,184,215원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 598,908,870원 | 6,458,292,693원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 채권자 미배당액은 더 커집니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 별개입니다. 현재 계산에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원이므로, 채권자가 회수하지 못한 금액이 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,222,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,622,630원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 650,000,000원 | 167,640,370원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,644,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 비금농업협동조합 | 1,164,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 비금농업협동조합 | 687,600,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 임실치즈축산업협동조합 | 18,959,856원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 목포농업협동조합 | 20,252,618원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 총 청구액 7,048,812,474원 중 1,207,640,370원이 배당되고, 5,841,172,104원이 미배당됩니다. 신청채권자 비금농업협동조합의 청구액은 1,535,218,627원이지만 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 감정 이용상태가 여관인 만큼 운영자, 객실 이용자, 관리인 또는 별도 점유자가 존재할 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 보증금·전입·사업자등록·점유개시일 등이 확인되지 않은 상태에서 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 목포종합버스터미널 남측 인근이며, 주위는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 지하 보일러실·여관 로비·주차장, 2~6층 여관으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 276㎡, 상업용, 평지, 정방형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 733,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역 전부제한에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거형보다 매수층이 제한되는 여관 이용 물건으로, 영업성과 시설투자비에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당순위 원본 대조. 예상배당표는 농업협동조합중앙회 근저당 5건과 목포농협 근저당에 배당하지만, 등기부에는 해당 권리의 말소기록이 존재합니다. 법원 기록과 채권계산서를 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 + 토지와 감정 이용상태 여관의 차이를 건축물대장·사용승인·영업신고 자료로 확인하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 운영자와 실제 점유자를 별도로 조사하세요.
- 제시외 물건. 일괄매각이며 제시외 건물, 옥탑 및 데크가 포함됩니다. 범위와 현황을 매각목록 및 감정도면과 대조하세요.
- 시설비용. 객실·보일러·승강기·급배수·난방설비의 상태와 수선비를 현장 견적에 반영하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 숙박시설의 수익률, 공실률, 토지가치와 영업 가능성을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 세금·공과금. 당해세, 체납 공과금, 관리비 및 영업 관련 미납금은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이어서 실질취득액이 최저매각가 1,222,263,000원과 같습니다. 그러나 신청채권자 비금농업협동조합은 청구액 1,535,218,627원에도 예상배당이 0원이고, 전체 채권 미배당액은 5,841,172,104원에 이릅니다.
더 중요한 문제는 등기 말소내역과 예상배당 순위의 정합성, 도시형생활주택이라는 사건상 용도와 여관이라는 감정 이용상태의 차이, 그리고 임대관계 미상입니다. 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 등기상 인수는 0원, 원본 검증과 현장 수익성 평가는 필수. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 권리순위 재확인과 숙박시설의 실제 가치입니다.
