광주지방법원 2025타경522. 목포시 산정동 현대아파트 103동 15층1504호, 전용면적 비교 기준 71.175㎡ 아파트입니다. 감정가는 96,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2012.09.12. 설정된 산정새마을금고의 채권최고액 65,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 김공단 근저당 20,000,000원과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 이 기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 목록에는 별도 신고 내역이 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 근거로 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 실제 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사, 주민등록·점유 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 소유권은 정혜숙 명의이고, 2012.09.12. 산정새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 김공단 명의 채권최고액 20,000,000원 근저당이 뒤이어 설정됐고, 이후 목포시 압류, 하나은행·신한카드·서민금융진흥원·현대캐피탈 가압류, 임의경매개시결정과 목포시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중

동일면적 실거래 12건의 전체 평균은 88,300,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 86,460,000원, 최신 거래는 2025.11. 82,500,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.3% 낮습니다. 즉 가격은 내려온 상태지만 시세 자체도 하락하고 있습니다.

현재 실질취득 67,200,000원은 최근 12개월 평균 86,460,000원의 77.7%입니다. 최신 거래 82,500,000원보다도 낮아 현재 회차는 신건 감정가 96,000,000원보다 가격 부담이 크게 줄었습니다. 다만 최근 실거래 흐름이 -11.3%로 하락하고 있어, 단순히 전체 평균 88,300,000원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

총 채권액 130,933,455원 중 예상배당 65,590,400원, 미배당 65,343,055원입니다. 이 미배당 채권은 제공된 권리판정상 매수인 인수로 이어지지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가를 내려도 실질취득이 고정되는 유형이 아니라, 제공된 권리관계 기준으로는 낙찰가가 곧 실질취득액이 되는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 비교 단지는 현대산업개발, 총 530세대, 사용승인일은 1991.12.20.입니다.
• 입지. 목포연산초등학교 서측 인근이며, 주택과 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 335,800원/㎡, 등기상 토지면적은 22,287.9㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·화재경보·소화전·승강기설비가 기재돼 있습니다.

⑥ 반드시 확인할 특이사항

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 88,300,000원보다 최근 12개월 평균 86,460,000원과 최신 거래 82,500,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.3% 낮아 추가 가격 조정 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 임대관계 원본 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 점유·전입·확정일자를 직접 확인하세요.
• 지번·면적 대조. 건축물대장과 등기사항전부증명서의 관련 지번 및 면적 차이를 원본 서류로 확인하세요.
• 관리비 확인. 2025년 10월 기준 285,330원의 미납 관리비가 기재돼 있으므로 최신 체납액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
• 권리 재확인. 말소기준인 산정새마을금고 근저당 이후 권리는 제공된 분석상 모두 매각으로 소멸하지만, 입찰 직전 최신 등기부를 다시 열람하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘하락장 속 가격’과 서류 대조가 핵심

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.09.12. 산정새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득 67,200,000원은 최근 12개월 평균 86,460,000원의 77.7%, 최신 거래 82,500,000원보다도 낮아 가격 부담은 감정가 단계보다 크게 줄었습니다.

다만 최근 실거래 추세가 -11.3%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 전체 평균 대비 할인율만 보고 낙관하기보다 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 입찰가를 잡는 편이 합리적입니다. 여기에 감정요항표상 임대관계 미상, 건축물대장과 등기사항전부증명서의 지번·면적 차이, 관리비 미납 285,330원이 확인 포인트로 남습니다. 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래. 다만 하락 추세와 현장·서류 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.