광주지방법원 2025타경530. 영암군 삼호읍 ‘영암삼호퀸스빌2차’ 201동 4층 412호, 전용 59.8044㎡ 아파트입니다. 감정가 62,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 43,400,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 소유자 조정상은 2015년 12월 30일 매매를 원인으로 2016년 1월 29일 거래가액 69,815,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당 35,200,000원과 4,400,000원이 설정됐습니다.
표면적인 결론은 단순합니다. 확인된 임차인이나 매수인에게 승계되는 권리는 없고, 현재 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 등기 흐름을 자세히 보면 확인할 지점이 하나 있습니다. 2006년 5월 30일 설정된 우리은행 근저당은 2008년 채권최고액 42,510,000원으로 변경된 뒤, 2016년 1월 29일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 담보권 중 선순위는 같은 날 설정된 을구 3번 근저당으로 보는 것이 자연스럽지만, 배당 계산에는 말소된 을구 1번 근저당의 21,170,000,000원이 선순위 채권으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 390-1 영암삼호퀸스빌2차아파트 제201동 제4층 제412호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8044㎡ · 지하 1층·지상 14층 중 4층 |
| 단지 규모 / 사용 | 498세대 · 2006.05.25 준공 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 조정상 (2016.01.29 소유권이전, 거래가액 69,815,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 30,309,399원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 관리비 | 미납 660,000원 (25년 11월 기준) |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 기록은 재확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자가 소유자인지 또는 별도 점유자가 있는지는 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 현재 계산상 대항력 임차보증금 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 68.7%
영암삼호퀸스빌2차 동일 면적 59.8㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 58,000,000원~67,000,000원, 평균은 63,208,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.8㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 9 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 4 | 61,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 63,208,333원 |
감정가 62,000,000원은 실거래 평균의 약 98.1%로 시세에 가깝습니다. 현재 최저가는 43,400,000원으로 실거래 평균보다 19,808,333원 낮고, 평균 대비 68.7%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 최저가와 같은 43,400,000원입니다. 다만 미납 관리비 660,000원과 명도·수선비는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 21,170,000,000원 | 42,218,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 35,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 4,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 43,400,000원 중 집행비용 1,181,200원을 제외한 42,218,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 총 미배당액은 21,167,381,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1번 근저당의 말소 기록과 배당 반영 여부는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영암군정보문화센타 북서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지가 함께 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 4차로, 남측 및 동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 평지의 사다리형 아파트 부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 개별난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 262,400원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 498세대 단지이고 동일 면적 거래가 2026년 2월부터 4월까지 12건 확인됩니다. 실거래 범위는 58,000,000원~67,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2006년 을구 1번 근저당의 2016년 말소 여부와 배당표 반영 사유를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 관리비 확인. 25년 11월 기준 미납 관리비 660,000원이 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 현재 금액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 평균은 63,208,333원, 최저는 58,000,000원입니다. 수선비·명도비·체납 관리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 최저가 43,400,000원, 2회 유찰 시 30,379,999원, 3회 유찰 시 21,265,999원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 유리하지만 서류 대조가 선행돼야 한다
이 물건은 감정가 62,000,000원이 실거래 평균 63,208,333원과 비슷한 수준이고, 한 차례 유찰된 최저가 43,400,000원은 시세 평균의 68.7%까지 내려와 있습니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 가격과 표면 권리구조만 보면 검토 가치가 있는 구간입니다.
그러나 말소된 2006년 근저당이 배당 계산에는 선순위로 반영돼 있고, 임대관계도 미상입니다. 이 두 항목을 확인하지 않은 채 “인수 0원·시세 대비 68.7%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 확정. 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것보다, 현재 등기와 매각서류가 실제로 일치하는지를 먼저 확인하는 데 있습니다.
