광주지방법원 2025타경50952. 전남 무안군 해제면 신정리 소재 산정하이빌 1층 101호입니다. 현지에서는 현대펠리스라는 명칭으로 통칭되는 아파트로, 전용면적은 59.9616㎡입니다. 주택도시보증공사가 129,350,362원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가 8,000만원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,600만원입니다.
겉으로 보이는 가격 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 단순히 감정가와 최저가만 비교하기보다 임차권의 대항력, 기존 권리의 말소 시점, 실제 거래가격의 하락 흐름을 함께 살펴야 합니다. 특히 2020년 무안군 압류는 말소기준으로 표시되어 있으나 등기상 2020년 7월 이미 해제·말소되었습니다. 이후 설정된 임차권의 법적 순위를 다시 확인하지 않은 채 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 해제면 신정리 134-5 산정하이빌 1층 101호 |
| 현황 명칭 | 현대펠리스 (등기상 산정하이빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9616㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 10층 건물 중 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2019.09.11 |
| 단지 규모 | 28세대 |
| 소유자 | 유한회사산정건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (6회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 129,350,362원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 공시지가 | 105,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 압류 말소와 임차권 순위가 핵심
따라서 이미 말소된 2020년 압류를 현재도 유효한 말소기준권리처럼 적용하여 김홍규의 전입일(2021.05.27)이 후순위라는 이유만으로 대항력을 부정하는 판단에는 재검토가 필요합니다.
2024년 무안군 압류와 2025년 경매개시결정보다 앞서는 임차인의 점유·전입·확정일자 및 임차권등기 효력을 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기된 임차인은 김홍규 1명입니다. 임차보증금은 120,000,000원으로, 감정가 80,000,000원 및 현재 최저매각가 56,000,000원을 모두 초과합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시되며 별도의 추가 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김홍규 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
120,000,000원 |
전입 2021.05.27 점유개시 2021.05.26 확정 2021.08.11 임차권등기 2022.12.14 |
대항력 재확인 확정일자 있음 승계 중복 아님 |
김홍규의 임차권은 을구 4번에 등기되어 있으며 배당요구가 신고되어 있습니다. 기재된 대항력 판정은 '없음'이나, 선행 권리의 말소 이력과 대조한 최종 확인이 필요합니다. 확정일자만으로 실제 배당순위나 전액 배당을 확정할 수는 없습니다.
특히 대항력 있는 보증금 120,000,000원을 인수하는 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮고 임차인이 그 차액을 인수시키는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액은 보증금 수준인 약 120,000,000원에 가까워질 수 있습니다.
따라서 인수액 0원 판정이 원본 서류로 확정되기 전에는 최저가 5,600만원만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만, 거래 하락 추세에 주의
현황 명칭 현대펠리스의 동일 면적대(59.96㎡) 실거래입니다. 집계된 전체 거래 4건의 평균은 118,382,500원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 적용하기 어렵습니다. 제공된 최근 거래 집계 평균은 103,843,333원(3건)이며, 최신으로 확인되는 개별 거래는 2024년 7월, 86,240,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.96㎡ | 5층 | 86,240,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 6층 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 59.96㎡ | 2층 | 75,290,000원 |
| 2021.11 | 59.96㎡ | 2층 | 162,000,000원 |
| 최근 집계 평균 | 59.96㎡ | 3건 | 103,843,333원 |
| 전체 평균 | 59.96㎡ | 4건 | 118,382,500원 |
최저가 56,000,000원은 집계된 최근 평균 대비 53.9%, 전체 거래 평균 대비 47.3% 수준입니다. 감정가 대비로도 70%까지 내려왔습니다.
다만 최근 거래 집계와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -35.9%입니다. 2021년 거래가 162,000,000원, 2024년 7월 거래가 86,240,000원으로, 과거 고가를 현재 시세로 간주하기 어렵습니다.
더구나 이 아파트는 1층 101호이므로 다른 층의 실거래와 비교할 때 개별 호실의 가격 차이도 확인해야 합니다.
가격이 내려왔다는 점만이 아니라 실제 수요가 얼마나 제한적인지, 낙찰 후 매도에 어느 정도 시간이 필요한지 확인해야 합니다. 소규모 단지인 데다 거래 표본도 적어 실거래 평균을 절대적인 처분 가능 가격으로 간주하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,408,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 129,350,362원 | 54,592,000원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 74,758,362원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,408,000원을 공제하고 주택도시보증공사에 54,592,000원이 배당되는 추정입니다. 김홍규 임차인의 별도 배당액은 반영되지 않았으며, 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인 인수액과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 70% |
56,000,000원 | 54,592,000원 | 74,758,362원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 56% |
44,800,000원 | 43,593,600원 | 85,756,762원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 약 45% |
35,840,000원 | 34,794,880원 | 94,555,482원 | 0원* |
* 인수액 0원은 임차인의 대항력이 없다는 기존 판정을 전제로 한 추정치입니다. 김홍규 임차권에 대한 법적 재검토 결과에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 해제면 신정리 소재 해제초등학교 남서측 인근. 관공서·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 군외버스터미널이 소재합니다. 남동측에는 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 사용승인일 2019.09.11. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기·LPG가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·도시계획구역·가축사육제한구역. 토지는 사다리형 평지이며 아파트부지로 이용됩니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지이고 동일 면적대 확인 거래가 4건으로 많지 않습니다. 최근 집계의 가격 하락률 -35.9%와 단지 평균 4.9회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
- 공부와 현황. 등기상 산정하이빌, 현황 명칭 현대펠리스. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나 명칭 차이를 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.03.02 무안군 압류가 2020.07.03 이미 말소된 점과 남악새마을금고 근저당권이 2021.07.22 말소된 점을 반영해 실제 유효한 권리 순서를 원본 등기부에서 다시 검토해야 합니다.
- 임차보증금 인수 여부. 김홍규의 보증금 120,000,000원, 점유개시일 2021.05.26, 전입일 2021.05.27, 확정일자 2021.08.11 및 임차권등기일 2022.12.14를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당순위 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당 발생이 예정되어 있습니다. 임차권자의 배당 가능액과 매수인 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 현황보고서상 2025년 2월 기준 미납관리비 886,310원이 기재되어 있습니다. 현재 미납잔액과 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 금액을 관리사무소에 직접 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 현황 명칭 현대펠리스와 등기상 산정하이빌의 동일성, 1층 101호의 실제 점유·내부 상태·출입 및 관리상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 최신으로 확인되는 거래는 2024.07입니다. 해당 거래가격과 최근 집계 평균을 2026년 현재 매도가격으로 그대로 사용하지 말고, 현지 중개업소를 통해 현재 매도 호가와 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 여부가 먼저다”
무안 산정하이빌 101호는 감정가 8,000만원에서 6회 유찰되어 최저가가 5,600만원까지 내려왔습니다. 집계된 최근 거래 평균 대비 53.9%라는 숫자만 보면 가격 차이가 크게 나타납니다. 그러나 최신 거래는 2024년 자료이고, 확인된 실거래 추세도 -35.9%로 하락했습니다. 28세대 소규모 단지와 평균 4.9회 유찰이라는 환금성 지표도 주의할 부분입니다.
무엇보다 보증금 1억 2,000만원의 임차권이 존재합니다. 선행 압류와 근저당권이 이미 말소된 이력이 있으므로 기존 대항력 없음 판정을 원본 서류로 재검증해야 합니다. 대항력이 인정되어 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득금액은 최저가가 아닌 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다.
가격 할인은 확인되지만, 권리상 인수액 0원이 확정된 것은 아닙니다. 임차권 및 배당순위 재확인, 현재 시세 조사, 관리비 체납 확인이 선행되어야 실질적인 입찰가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
