22,938,000원
광주지방법원 2025타경50952. 무안군 해제면 신정리의 10층 아파트 건물 중 1층 101호입니다. 등기상 명칭은 산정하이빌이나 현황은 현대펠리스로 통칭되고, 전용면적은 59.9616㎡입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 22,938,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 임차권등기가 먼저입니다. 김홍규 임차인의 보증금은 120,000,000원이고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 2,293만원짜리 아파트”가 아닙니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수할 보증금 잔액이 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 120,000,000원 근처로 고정됩니다. 즉 시세 비교도 최저가가 아니라 실질취득 120,000,000원으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 해제면 신정리 134-5 산정하이빌 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9616㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 10층 건물 중 1층 |
| 등기 / 현황 명칭 | 산정하이빌 / 현대펠리스 |
| 소유자 | 유한회사산정건설 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 22,938,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,350,362원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 미납관리비 | 886,310원 (2025. 2. 기준) |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 4번 임차권등기
과거 가압류·근저당·경매개시결정·압류가 여럿 보이지만, 이 물건의 결론을 좌우하는 것은 을구 4번 주택임차권입니다. 김홍규 임차인은 건물 전부에 대해 임차보증금 120,000,000원, 전입 2021.05.27, 확정일자 2021.08.11, 임차권등기 2022.12.14로 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍규 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.05.27 확정 2021.08.11 | 120,000,000원 | 2022.12.14 | 대항력 有 우선변제 가능 실제 임차인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현대펠리스 동일 면적대 최근 거래는 4건입니다. 표본은 많지 않고, 거래가격은 75,290,000원~162,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균은 118,382,500원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.96㎡ | 5 | 86,240,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 59.96㎡ | 2 | 75,290,000원 |
| 2021.11 | 59.96㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 118,382,500원 |
최저가 22,938,000원은 실거래 평균의 19.4%에 불과하지만, 이 숫자는 이 사건에서 투자판단 기준이 될 수 없습니다. 임차보증금 잔액 인수를 반영하면 실질취득은 120,000,000원, 실거래 평균 대비 101.4%입니다. 결국 현재 회차는 “시세보다 싼 물건”이 아니라 임차권을 인수하면 평균 시세를 살짝 웃도는 물건입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 잔액 인수 | 실질취득 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 22,938,000원 | 97,062,000원 | 120,000,000원 | 101.4% |
| 6회 유찰 시 | 18,350,400원 | 101,649,600원 | 120,000,000원 | 101.4% |
| 7회 유찰 시 | 14,680,320원 | 105,319,680원 | 120,000,000원 | 101.4% |
③ 예상배당표 (매각가 22,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 812,884원 |
| 1. 가압류 · 남악새마을금고 | 700,000,000원 | 22,125,116원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강한민 | 129,350,362원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정순심 | 97,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 남악새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 영풍금속 | 129,350,362원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 129,350,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 기준 배당은 집행비용과 남악새마을금고 가압류 일부로 소진되고, 채권자 총 미배당은 1,423,725,970원입니다. 별도로 매각물건명세서상 김홍규 임차권등기 보증금 120,000,000원은 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 문제가 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해제초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 군외버스터미널이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 10층 건물 내 1층 101호이며, 사용승인일은 2019.09.11입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·LPG가스설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 있고, 토지는 사다리형 평지의 아파트부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·도시계획구역·가축사육제한구역이며, 공시지가는 105,200원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 현대펠리스는 28세대 소형 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 4건이고, 단지 경매물건 평균 유찰은 4.0회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 22,938,000원이 아니라 임차보증금 인수 반영 후 실질취득 120,000,000원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김홍규 임차인의 전입일자, 확정일자, 임차권등기, 배당요구, 보증금 120,000,000원을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 인수액 산정. 현재 회차 단순 인수액은 97,062,000원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액은 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다.
- 관리비 체납. 2025. 2. 기준 미납관리비 886,310원이 표시되어 있으므로, 입찰 전 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 명칭 혼동. 등기상 산정하이빌, 현황상 현대펠리스로 통칭됩니다. 현장 방문 시 명칭 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 28세대 소형 단지이고 거래 표본이 4건뿐입니다. 평균가만 믿기보다 최저 거래 75,290,000원과 최고 거래 162,000,000원의 큰 편차를 반영해야 합니다.
맺으며 — “유찰 5회”보다 “임차보증금 1.2억”이 먼저다
이 물건의 표면 가격은 매우 낮습니다. 감정가 80,000,000원짜리 아파트가 최저가 22,938,000원까지 내려왔으니, 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 표면가가 아니라 누가 무엇을 떠안는지가 결론입니다. 김홍규 임차권등기 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있고, 그 결과 매수인의 실질취득은 약 120,000,000원입니다.
최근 실거래 평균 118,382,500원과 비교하면 실질취득은 이미 평균 시세를 웃돕니다. 여기에 1층, 28세대 소형 단지, 미납관리비, 다회 유찰이라는 요소가 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 권리 핵심은 임차권등기, 가격 핵심은 실질취득 120,000,000원입니다.
