광주지방법원 2025타경51005. 신안군 압해읍 분매리 596-185 일원의 토지와 건물, 폐기물재활용시설 및 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 사무실·휴게실·폐기물재활용시설로 이용되고 있으며, 소유자는 유한회사제일환경입니다. 2023년 설정된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 22.94%입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 성격이 다릅니다. 공장 관련 기계기구가 매각에 포함되고, 폐기물이 쌓여 일부 시설의 존재와 상태조차 확인되지 않았습니다. 더욱이 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너와 중복 기재된 설비도 있어, 낙찰자가 실제로 취득하는 자산의 범위와 가치를 구분하는 것이 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 압해읍 분매리 596-185 일원 |
| 등기 대상 | 분매리 596-185 외 1필지 제1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실·휴게실·폐기물재활용시설 |
| 소유자 | 유한회사제일환경 (2020.05.27 소유권 취득) |
| 감정가 | 3,151,533,200원 |
| 현재 최저매각가 | 722,886,000원 (6회 유찰 · 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 | 광주광역시축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,403,856,511원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.28 을구 13번 근저당권 · 채권최고액 1,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 현물 위험은 남는다
말소기준은 2023.07.28 설정된 을구 13번 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록과 공동담보가 설정돼 있습니다. 이전에 설정됐던 목포농업협동조합·목포중앙새마을금고·광양시새마을금고·하나은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에 설정된 국의 근저당권, 제이에프·신용보증기금·우리금융캐피탈의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 제이에프의 기존 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정도 확인되며, 이를 별개의 신규 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 1명, 보증금 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 이승준이 확인됩니다. 전입일은 2023.11.03으로 말소기준권리인 2023.07.28보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 점유 부분·이용관계·보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 점유 부분·용도 미상 |
2023.11.03 | 미상 | 대항력 없음 전입일 기준 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가의 23%여도 저가매수로 단정할 수 없다
감정가는 3,151,533,200원이며, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 722,886,000원입니다. 감정가 대비 비율은 22.94%입니다.
다만 감정가와 현재 최저가의 차이는 감정평가액 대비 가격 하락을 나타낼 뿐, 실제 시장에서 거래되는 가격과의 차이를 보여주는 것은 아닙니다. 특히 이 물건은 폐기물재활용시설과 기계기구를 포함한 특수 목적 자산으로, 확인불능 시설과 폐기물 적치 문제가 실질 취득가치에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 722,886,000원 | 22.94% | 2,297,286,293원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 578,308,800원 | 18.35% | 2,440,417,721원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 462,647,040원 | 14.68% | 2,554,922,863원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 722,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,628,860원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 1,920,000,000원 | 713,257,140원 |
| 2. 근저당 · 국(목포세무서) | 290,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이에프 | 439,769,330원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 5. 제이에프 본압류 이행 · 강제경매개시결정 | 기존 채권과 중복 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 63,774,103원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
채권총액 3,010,543,433원 중 예상배당은 713,257,140원이며, 미배당액은 2,297,286,293원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영했습니다. 실제 배당순위와 배당액은 세금의 법정기일, 실제 피담보채권액 및 배당요구 내역 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 매각 범위 — 폐기물·기계기구 확인불능이 핵심 변수
이 사건은 토지와 건물을 비롯하여 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구를 함께 매각합니다. 그러나 매각에 포함된 것으로 기재된 자산이 현장에 실제 존재하고 정상적으로 사용할 수 있는지는 별도의 문제입니다.
| 대상 | 매각·확인 상태 | 주요 확인사항 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 일괄매각 | 토지 및 사무실·휴게실·폐기물재활용시설의 실제 현황 확인 |
| 공장 관련 기계기구 | 매각 포함 | 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 대조 |
| 목록 1 지상 제시외건물 ㄱ | 매각 포함 | 현장 상태 및 이용관계 확인 |
| 목록 1 지상 이동식 컨테이너 | 매각 제외 | 낙찰 후 취득자산으로 계산하지 않을 것 |
| 목록 1 지상 수목 | 매각 포함 | 가이즈카향나무·보리수나무 포함 |
| 목록 3 목적물 (나) | 확인불능 | 폐기물 적치에 따른 현물 확인 필요 |
| 목록 10 토지 | 공부·현황 차이 | 공부상 전 · 현황 잡종지 및 일부 도로 |
| 기계기구평가명세표 1 · Recycling Plant | 확인불능 | 실제 존재 여부·상태 확인 |
| 기계기구평가명세표 2 · 압축기 및 Recycling Plant | 확인불능 | 폐기물 적치에 따른 현물 확인 필요 |
| 기계기구평가명세표 3-1 · JCS 고압 다이아몬드 파쇄기 | 중복 기재 | 기계기구평가명세표 2-1과 중복 |
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안군 압해읍 신장리 소재 압해동초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 농경지·공업용 부동산·축사·점포·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다. 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용상태. 기호 3(가)는 사무실, 3(다)는 휴게실이며, 4(라)·5(마)·6(바)는 폐기물재활용시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 사무실·휴게실은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며, 폐기물재활용시설은 일반철골구조 판넬 또는 강판지붕 단층 건물입니다.
- 토지 참고. 창고용지 1,795.0㎡, 계획관리지역, 평지·부정형, 소로한면 접도이며 공시지가는 39,300원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역이 포함되며, 일부 토지는 접도구역 및 소로3류 관련 사항이 있습니다. 준보전산지와 접하는 토지도 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 10은 공부상 전이나 실제로는 잡종지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 폐기물재활용시설과 특수 기계기구를 포함한 사업용 부동산으로, 일반 주거용 부동산처럼 단순한 실거래 평균만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 매수 목적과 설비 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현물 존재 확인. 목록 3 목적물 (나), Recycling Plant, 압축기 등 확인불능으로 기재된 자산의 현존 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 중복 제거. JCS 고압 다이아몬드 파쇄기의 중복 기재를 반영하고, 동일 설비의 가치를 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되며, 제시외건물 ㄱ과 가이즈카향나무·보리수나무는 포함됩니다. 감정평가명세표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 폐기물 적치 실태. 적치량·종류·소유관계 및 처리 주체를 확인하고, 반출·처리 비용과 관련 행정상 의무가 발생할 가능성을 조사해야 합니다. 낙찰과 동시에 모든 폐기물 문제가 해소된다고 볼 수 없습니다.
- 사업시설 정상화. 폐기물재활용시설의 실제 사용 가능 여부, 기계기구 작동 상태, 관련 인허가의 현황과 낙찰 후 사업 운영 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 이승준의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 전입일상 선순위 대항력은 없으나 실제 점유·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 전인 목록 10의 잡종지·일부 도로 이용 현황을 확인하고, 지적도·토지이용계획·현황 경계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 13번 근저당권의 공동담보목록 제2023-202호와 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-67호를 확인해야 합니다.
- 배당·조세 확인. 국의 근저당권과 압류가 존재하므로 당해세, 법정기일, 실제 배당순위를 검토해야 합니다. 단순 예상배당표만으로 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 가격 검증. 감정가의 22.94%라는 수치만으로 저가매수를 판단하지 말고, 확인 가능한 토지·건물·설비 가치에서 철거·정리·수리·정상화 비용을 고려해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 23%”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 취득하는가
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 광주광역시축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자의 전입일 역시 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 현물입니다. 폐기물이 쌓여 일부 건물과 기계기구를 확인할 수 없고, 주요 설비의 존재 여부와 상태도 불분명합니다. 매각 제외 자산과 중복 기재된 기계기구까지 있어 감정가만으로 현재 자산의 가치를 판단하기 어렵습니다. 특수 목적 시설의 환금성과 사업 운영 가능성도 확인이 필요합니다.
최저가 722,886,000원이라는 숫자보다 실제 취득 가능한 자산의 범위·사용 가능성·정상화 비용이 우선입니다. 등기권리의 소멸과 별개로, 현장 실사를 통해 폐기물 처리 문제와 기계기구의 실질 가치를 검증해야 합니다. 6회 유찰이라는 사실만으로 입찰가의 적정성이 확보되는 것은 아닙니다.
