광주지방법원 2025타경51005. 전남 신안군 압해읍 분매리 596-185 소재 건물과 토지가 일괄로 나온 사건입니다. 공부상 용도만 보고 단순 토지로 볼 물건이 아닙니다. 감정요항상 기호3(가)는 사무실, 기호3(다)는 휴게실, 기호4(라)·5(마)·6(바)는 폐기물재활용시설로 이용 중입니다. 즉 낙찰자는 건물·토지뿐 아니라 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록까지 함께 검토해야 합니다.
권리 흐름은 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 가격이 감정가의 35.84%까지 떨어진 배경은 권리 자체보다 사업용 자산의 특수성에 있습니다. 일부 목적물과 일부 기계기구가 확인불능으로 적혀 있고, 폐기물이 쌓여 확인이 어려운 부분도 있습니다. “싸다”가 아니라 “검증해야 싸다”에 가까운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 압해읍 분매리 596-185 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 사무실, 휴게실, 폐기물재활용시설 · 창고용지 1,795.0㎡ |
| 소유자 | 유한회사제일환경 |
| 감정가 / 최저가 | 3,151,533,200원 / 1,129,509,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시 축산업협동조합 / 1,403,856,511원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 배당 부족이 크다
말소기준은 2015.09.01 목포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류, 압류, 경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최저가 1,129,509,000원 기준 배당을 놓고 보면 전체 채권액 5,705,477,833원 중 1,115,813,910원만 배당되고, 4,589,663,923원 미배당이 발생합니다.
② 임차인 조사 — 대항력 인수는 없다
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 | 미상 | 2023.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항하는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 배당요구 여부와 명세서상 최종 기재는 입찰 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,129,509,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,695,090원 |
| 을구 1번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 목포중앙새마을금고 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 광양시새마을금고 | 1,860,000,000원 | 469,413,910원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 국 | 290,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 제이에프 | 439,769,330원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,534,400원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사제이에프 | - | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 63,774,103원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안군 압해읍 신장리 소재 압해동초등학교 북서측 인근이며, 주위는 농경지·공업용 부동산·축사·점포·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용. 사무실, 휴게실, 폐기물재활용시설로 이용 중입니다. 기계기구목록이 함께 거론되는 만큼 설비의 존재와 작동 여부 확인이 중요합니다.
- 토지. 계획관리지역, 창고용지, 토지면적 1,795.0㎡, 공시지가 39,300원/㎡입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 주의. 일부 목적물은 확인불능이고, 공부상 전인 목적물이 현황은 잡종지 및 일부 도로로 이용 중인 내용이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 폐기물이 쌓여 일부 목적물과 일부 기계기구가 확인불능입니다. 낙찰가보다 먼저 실제 사용 가능 면적과 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 기계기구 중복·누락. Recycling Plant, 압축기 및 Recycling Plant, JCS 고압 다이아몬드 파쇄기 관련 확인불능·중복 내용이 있습니다.
- 매각 제외물. 이동식 컨테이너는 매각 제외, 수목은 매각 포함으로 기재되어 있습니다. 현장 물건과 매각 포함 범위를 맞춰 보세요.
- 점유·명도. 임차인 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 점유자와 사업장 인도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금·폐기물 처리비. 국 압류와 목포세무서 관련 등기가 있고, 폐기물 적치가 언급됩니다. 체납 세금과 폐기물 처리비는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 필요하면 현장 전문가와 동행하세요.
맺으며 — “싸진 물건”이 아니라 “검증형 물건”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 1,129,509,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격 하락은 그 자체로 매력이라기보다, 폐기물재활용시설·기계기구·토지·확인불능 목적물이 결합된 특수자산이라는 신호로 봐야 합니다. 권리는 통과, 현장은 보류. 이 물건은 서류상 말소보다 현장 실사와 사후 처리비가 승부처입니다.
