64,454,000원
광주지방법원 2025타경51078. 무안군 삼향읍 남악리 ‘제일풍경채리버파크’ 104동 6층 605호 아파트입니다. 표면만 보면 감정가 281,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저가가 64,454,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 임차권 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 을구 3번 김희중의 주택임차권은 임차보증금 260,000,000원, 주민등록일자 2014.08.20, 확정일자 2022.03.24이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현 회차 매각가 64,454,000원을 전제로 집행비용 1,560,172원을 제외한 62,893,828원이 임차인에게 우선 배당되고, 나머지 197,106,172원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질 부담은 261,560,172원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 줄고 인수액은 커지는 구조라, 총 부담은 보증금 260,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2601 제일풍경채리버파크 104동 6층605호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.72㎡ · 지상18층 중 6층 · 남동향 |
| 소유자 | 전종욱 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 64,454,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,178,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권 인수가 핵심
기존 광주은행 근저당권 141,450,000원은 2020.07.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 2024.04.11 등기된 김희중의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.03.05, 주민등록일자는 2014.08.20, 점유개시일자는 2022.04.05, 확정일자는 2022.03.24이고, 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.05.01이므로 해당 임차권은 그보다 앞선 권리로서 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 현 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희중 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 197,106,172원 |
② 시세 비교 — 6,445만원이 아니라 실질취득 약 2.62억으로 비교
제일풍경채리버파크 동일 평형 최근 12건의 평균은 270,625,000원입니다. 최저가 64,454,000원은 이 평균의 23.8%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율이 실질 가격 메리트를 나타내지 않습니다. 임차인 인수액을 더한 현 회차 실질취득은 261,560,172원으로 최근 12개월 평균과 가까운 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.72㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 3 | 244,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 15 | 258,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 10 | 274,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 11 | 243,000,000원 |
| 2026.01 | 84.75㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 17 | 269,500,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 270,625,000원 |
최근 거래 범위는 230,000,000원~405,000,000원, 최근 12개월 평균은 270,625,000원이며 최신 거래는 2026.04의 290,000,000원입니다. 현재 실질취득 261,560,172원은 평균보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 23.8%라는 표면 할인율이 아니라, 실제 인수까지 포함한 2.61억원대 부담을 기준으로 개별 호수 상태와 거래가를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,560,172원 |
| 1. 임차인 김희중 보증금 | 260,000,000원 | 62,893,828원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,178,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차인 김희중에게 62,893,828원이 배당되고 보증금 부족분 197,106,172원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 273,178,296원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 남악리 남악초교 남동측 근거리에 위치한 아파트단지로, 주위 환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정은 보통이며, 진입로 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상18층·지하1층 건물 중 6층 605호, 계단식 출입구·남동향이며 개별난방시설입니다.
- 토지·규제. 평탄한 아파트부지, 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 497,400원/㎡입니다.
- 단지. 제일풍경채리버파크 538세대, 2014.07.31 준공이며 동일 평형 최근 12건 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 기준. 현 회차 최저가 64,454,000원에 임차보증금 인수 197,106,172원을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김희중의 전입·확정일자·점유·배당요구와 임차권등기명령 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김희중은 전 소유자이자 과거 근저당 채무자이고, 전종욱의 소유권이전 원인일과 임대차계약일이 2022.03.05로 같습니다. 보증금 지급관계 등 실체 확인이 중요합니다.
- 관리비. 관리사무소 확인 내용상 2024.08월분부터 2025.03월분까지 약 932,190원의 관리비 미납이 확인됐습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 더 낮아지지만 임차보증금 인수액이 증가하므로 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 실거래는 230,000,000원부터 405,000,000원까지 편차가 크므로 해당 동·층·향·상태를 반영해 개별 거래를 비교해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 = 77% 할인”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 281,000,000원이 64,454,000원까지 내려와 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 김희중의 임차보증금 260,000,000원이 있어, 현 회차 예상 인수액만 197,106,172원입니다. 낙찰가와 합친 실질취득은 261,560,172원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 270,625,000원과 가까워집니다.
따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은가가 아니라 임차보증금 인수까지 포함해 실제 얼마를 부담하는가입니다. 여기에 임차인 김희중이 전 소유자이자 과거 근저당 채무자였다는 관계까지 확인해야 합니다. 표면 최저가만 보면 저가 경매지만, 권리분석을 반영하면 시세와 비슷한 2.6억원대 취득 구조라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
