100,710,000원
광주지방법원 2025타경51078. 무안군 삼향읍 남악리 ‘제일풍경채리버파크’ 104동 605호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 감정가 281,000,000원짜리가 4회 유찰되어 최저가가 100,710,000원까지 내려왔으니 표면 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 임차인 김희중의 주민등록일자가 2014.08.20로 말소기준으로 잡히는 2014.09.18 광주은행 근저당보다 앞서고, 임차보증금은 260,000,000원입니다. 현재 회차 배당을 가정하면 임차인에게 98,500,060원만 배당되고, 부족분 161,499,940원은 매수인 인수로 남습니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 100,710,000원이 아니라, 최저가 + 인수액 = 262,209,940원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어 총 취득부담은 사실상 보증금 260,000,000원 수준에 고정됩니다. 이 구조를 놓치면 ‘싸게 보이는’ 착시에 빠집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2601 제일풍경채리버파크 104동 6층605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.72㎡ · 지상18층 지하1층 중 6층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 전종욱 (2022.04.05. 거래가 302,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 100,710,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,178,296원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 미납 관리비 | 2024.08월분부터 2025.03월분까지 약 932,190원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 임차권’이다
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 임차인 김희중의 주민등록일자 2014.08.20입니다. 권리산정의 기준으로 잡히는 광주은행 근저당은 2014.09.18 접수입니다. 임차인의 전입이 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2022.03.24 및 배당요구 2024.04.11도 확인됩니다.
다만 등기 흐름에는 주의할 점이 있습니다. 김희중은 2014.09.18 소유권을 취득했던 사람이고, 같은 날 광주은행 근저당의 채무자로도 표시됩니다. 이후 2022.04.05 전종욱에게 소유권이 이전됐고, 2024.04.11 김희중 명의의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 임차인이 과거 소유자·채무자와 동일한 관계인 구조라 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있지만, 그 가능성만으로 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다. 원본 서류와 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희중 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2014.08.20 / 2022.03.24 | 260,000,000원 | 2024.04.11 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
같은 단지(제일풍경채리버파크, 538세대·2014.07.31 준공) 전용 84.72㎡ 인근 실거래 12건입니다. 최근 거래 평균은 271,541,666원, 최저는 230,000,000원, 최고는 405,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.72㎡ | 1 | 237,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.72㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 3 | 244,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 15 | 258,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 10 | 274,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 11 | 243,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 17 | 269,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 271,541,666원 |
표면 최저가 100,710,000원은 실거래 평균의 37.1%에 불과하지만, 이 숫자로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수 161,499,940원을 더한 실질취득은 262,209,940원이고, 이는 실거래 평균의 96.6%입니다. 최근 최저 거래가 230,000,000원과 비교하면 오히려 더 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,209,940원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 김희중 보증금 | 260,000,000원 | 98,500,060원 | 부족분 161,499,940원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 141,450,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,178,296원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 근저당권자와 신청채권자는 배당을 받지 못하고, 임차인 보증금 부족분이 매수인 부담으로 남습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 총액은 크게 안 내려간다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 100,710,000원 | 161,499,940원 | 262,209,940원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 80,568,000원 | 181,282,224원 | 261,850,224원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 64,454,400원 | 197,105,779원 | 261,560,179원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 남악리 ‘남악초교’ 남동측 근거리에 위치하며, 아파트단지로서 주위 환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 통행은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 진입로 사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상18층 지하1층 건물 중 6층 605호입니다. 출입구는 계단식, 향은 남동향이며 개별난방시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 택지개발지구, 도시지역, 지구단위계획구역에 포함되며 중로1류와 접합니다. 공시지가는 497,400원/㎡, 토지면적은 33,274.9㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 538세대, 2014.07.31 준공 단지로 거래 표본은 있으나, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 경매시장에서는 감정가를 그대로 받아들이지 않는 흐름으로 볼 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 최저가 100,710,000원이 아니라 실질취득 262,209,940원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김희중의 주민등록일자, 점유개시일자, 임대차계약일자, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 관계인 리스크. 김희중은 과거 소유자이자 광주은행 근저당 채무자로 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로, 단순 명도보다 분쟁 가능성을 더 크게 봐야 합니다.
- 관리비 체납. 2024.08월분부터 2025.03월분까지 약 932,190원 미납이 확인됩니다. 공용부분 체납 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 가격 메리트. 실질취득은 실거래 평균의 96.6%입니다. 권리 리스크와 명도·분쟁 비용을 감안하면 단순 저가매수로 보기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 관리비 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억대 낙찰”이 아니라 “2.6억대 인수형”
이 물건은 숫자만 보면 2.81억 감정가가 1.007억까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서는 미배당 보증금 161,499,940원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 결국 실질취득은 262,209,940원으로, 실거래 평균 271,541,666원과 큰 차이가 없습니다.
권리의 승부처는 말소되는 근저당이 아니라 대항력 임차권과 미배당 보증금입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총액이 크게 내려가지 않는 구조이므로, 이 사건은 ‘싸게 사는 경매’가 아니라 임차권 리스크를 감수하고 시세에 근접한 가격으로 취득하는 물건에 가깝습니다.