광주지방법원 2025타경51131. 전남 무안군 삼향읍 용포리 152-3의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가 275,587,060원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 192,911,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 허정화이며, 말소기준은 2025년 4월 4일 박지은의 224,000,000원 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 박현주의 강제경매개시결정이 이어지고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 가격 판단에 사용할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 감정평가상 주변은 농가주택과 농경지가 있는 순수농촌지대이고, 재매각이라는 점까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51131 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 152-3 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 347.0㎡ · 지목 전 · 현황 대지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 허정화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 275,587,060원 / 192,911,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현주 / 507,163,058원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 재매각 · 일괄매각 · 목록 1 지상 제시외건물 및 수목·잔디 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2025.04.04 박지은 가압류 224,000,000원입니다. 이어 2025.04.23 국민건강보험공단 압류, 2025.05.23 박현주의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 등기에는 근저당권이 없고, 임차인도 확인되지 않아 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘시장가격 확인’이 먼저
감정가 275,587,060원에서 현재 최저가는 192,911,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 135,037,700원(49%), 94,526,390원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 192,911,000원이 감정가보다 낮다는 사실과 시장시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 순수농촌지대의 단독주택·토지는 실제 이용상태와 토지·건물 조건을 함께 확인해야 하므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,500,754원 |
| 갑구 2번 가압류 · 박지은 | 224,000,000원 | 189,410,246원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 박현주 | 507,163,058원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액 731,163,058원 중 예상배당은 189,410,246원, 미배당은 541,752,812원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 재매각·현황 차이 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 재매각. 매각물건명세서 비고에 재매각으로 기재돼 있습니다. 현재 매각기일은 2026.08.24입니다.
- 일괄매각. 목록 1 지상 소재 제시외건물과 수목·잔디가 매각에 포함됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 ‘전’이지만 감정평가상 현재 이용은 ‘대지’입니다.
- 건축물대장. 목록 2는 건축물대장이 없습니다. 건물 현황과 관련 서류를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 용포리 ‘계두마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지 등이 있는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 347.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 70,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역(200m제한구역)에 포함됩니다.
- 환금성. 순수농촌지대의 단독주택 + 토지이고 실거래 비교자료가 없어, 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·현장가격 확인. 감정가 70%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 재매각 조건 확인. 현재 사건이 재매각으로 진행된다는 점을 입찰 전 매각 관련 원문에서 다시 확인하세요.
- 토지 현황 대조. 공부상 ‘전’, 현황 ‘대지’의 차이를 현장에서 확인하고 토지 관련 서류와 함께 대조하세요.
- 건물 서류 대조. 목록 2 건축물대장이 없으므로 실제 건물 현황과 등기·감정 내용을 서로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1 지상 제시외건물 및 수목·잔디가 매각에 포함되는 범위를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준 가압류와 이후 압류·경매개시결정의 현 상태를 입찰 직전 등기에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 보수적으로”
이 물건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준인 박지은의 224,000,000원 가압류와 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
다만 결론을 ‘안전한 저가 물건’으로 바로 연결하기는 어렵습니다. 현재 최저가는 192,911,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없고, 재매각·일괄매각, 공부상 전과 현황 대지의 차이, 건축물대장 부재가 함께 존재합니다. 주변 역시 순수농촌지대입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과하되 가격·현황 검증 전에는 보수적으로 판단해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
