광주지방법원 2025타경51215. 함평군 월야면 용정리에 있는 숯가마시설·창고와 토지가 함께 매각되는 특수용도 물건입니다. 건물은 숯가마실·탈의실·샤워실·보일러실과 휴게실·수면실·화장실 등으로 구성된 시설 및 별도 창고입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 토지의 실제 이용상태, 건축물의 활용 가능성, 시설 정비와 운영조건을 종합적으로 판단해야 합니다.

등기상 소유자는 펄드건설주식회사입니다. 2019년 8월 6일 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 광주은행에 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이번 경매는 광주은행이 신청한 임의경매로, 신청채권액은 310,218,770원입니다.

근저당권을 비롯한 현존 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리관계가 비교적 정리된 것과 물건의 경제적 가치가 충분한 것은 별개의 문제입니다. 특히 5회 유찰이라는 사실만으로 향후 낙찰가의 적정성이나 수익성을 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 광주은행 근저당이 말소기준

현재 권리분석의 중심은 2019.08.06. 설정된 을구 8번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 552,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다.

그보다 앞서 설정되었던 나비골농업협동조합 등의 근저당권과 기존 가압류·경매개시결정은 이전 경매절차 및 등기말소를 통해 정리되었습니다. 따라서 과거 등기내역에 금액이 기재되어 있더라도 현재 살아 있는 채무나 이번 매수인이 인수할 권리로 중복 계산하지 않습니다.

말소기준 이후에는 광주은행 가압류, 이번 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 배당순위, 별도 법정 우선채권은 매각 직전 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 28.7%, 시세상 저가인지는 별개

이번 매각은 이미 5회 유찰되었으며, 현재 최저매각가는 291,957,000원입니다. 최초 감정가 1,018,265,400원의 약 28.67% 수준입니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각일정이나 낙찰가격이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 및 기재된 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다.

가격 판단에서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 현재 거래시세 대비 할인율이 서로 다르다는 것입니다. 이 물건은 일반적인 아파트나 표준화된 주거용 부동산이 아니라 숯가마시설·창고 및 여러 필지의 토지가 결합된 물건입니다. 동일한 용도와 입지의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 291,957,000원이 실질적으로 저렴한 가격인지 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 291,957,000원에 매각 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,887,398원을 제외한 287,069,602원이 광주은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류에는 배당할 금액이 남지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권최고액과 후순위 가압류 청구금액을 합산한 기준금액 593,394,950원에 대한 추정 미배당액은 306,325,348원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 같지 않으며, 이 추정 미배당액은 낙찰자가 인수하는 돈이 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 국민건강보험공단 압류 관련 실제 배당액, 법정 우선채권 등은 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당결과는 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 토지·건물 현황 — 가격보다 중요한 확인사항

이 물건은 숯가마시설과 창고, 목장용지 등 토지가 결합된 형태입니다. 감정평가상 함평군 월야면 용정리 복룡마을 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림이 혼재한 마을 주변 농경지대 및 야산지대입니다.

• 입지. 복룡마을 북서측 근거리이며 주변은 농경지, 자연림 등으로 형성된 마을 주변 농경지대 및 야산지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 해당 용도에 따른 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 8-가. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 2층 건물입니다. 1층은 숯가마실·탈의실·샤워실·보일러실, 2층은 휴게실·수면실·화장실 등으로 이용됩니다. 기본적인 위생·급배수·보일러 설비가 기재되어 있습니다.
• 건물 9-나. 경량철골구조 기타지붕의 창고입니다. 외벽과 내벽은 판넬 마감이며, 공부상 지1층으로 표시되지만 현황은 1층입니다.
• 토지. 확인된 목장용지의 면적은 660.0㎡, 공시지가는 6,090원/㎡입니다. 완경사·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이는 해당 토지의 정보로, 일괄매각 전체 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 토지별로 보전관리지역과 농림지역이 포함되며, 가축사육제한구역 및 일부 준보전산지 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 실제 이용상태. 목록 1·5는 공부상 목장용지이나 현황은 임야 및 일부 도로이며, 목록 4는 공부상 창고용지이나 현황은 임야 및 일부 도로입니다.

특히 특수시설은 매각대금만으로 취득비용을 판단하기 어렵습니다. 숯가마시설의 정상 사용 가능 여부, 보일러·급배수 등 설비의 상태, 건축물의 용도 및 관련 인허가와 실제 운영 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

⑤ 점유·임대관계 확인

현재 확인되는 신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 이것만으로 임차인이 없다고 최종 확정하거나 점유관계가 모두 정리되었다고 볼 수는 없습니다.

매각물건명세서에는 목록 8·9의 건물에 대해 행정복지센터 확인 과정에서 실제 등재 지번이 월야면 용정리 산 42로 나타났고, 목록 6 지번만 확인했을 경우에도 등재된 전입세대가 없었다는 내용이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 현장 대조. 용정리 145-4 일원과 건물 등기상 145-10 외 1필지, 별도로 확인된 산 42 지번을 매각목록·지적도·건축물대장·현장과 대조하세요.
• 미신고 관정. 매각에 포함된 관정의 실제 위치와 이용상태, 신고·허가 필요 여부 및 향후 사용할 수 있는지를 확인하세요.
• 토지 실제 이용상태. 목장용지와 창고용지의 실제 현황이 임야 및 일부 도로인 점을 감안해 향후 활용 목적에 맞는 토지인지 검토하세요.
• 시설 활용 가능성. 숯가마·창고의 건축물 용도와 시설 상태, 보일러·급배수 등 설비의 재사용 가능 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 신고 임차인이 없더라도 실제 사용자·관리자·제3자 점유가 존재하는지 확인하고, 필요한 인도 절차를 검토하세요.
• 법정 우선채권. 국민건강보험공단 압류와 관련된 실제 채권액·배당순위, 세금 등 우선채권의 존재를 확인하세요.
• 시장가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고, 유사한 특수시설과 토지의 거래사례 및 향후 매각 가능성을 별도로 검토하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 대조하고, 매각 전 권리변동 및 일정 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “28.7%라는 숫자보다 실제 쓸 수 있는 자산인가”

이 물건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 광주은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

반면 가격과 활용성은 별개의 문제입니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 28.67%까지 내려왔지만, 비교할 만한 실제 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 더욱이 숯가마·창고 등 특수시설, 목장용지 등의 공부상 지목과 실제 이용상태 차이, 지번 불일치 및 미신고 관정은 향후 사용과 처분에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

등기권리상 인수액은 0원이나, 가격 적정성과 물건 활용성은 신중한 검증이 필요합니다. 이번 물건은 단순히 유찰 횟수와 할인율을 보고 판단하기보다 매각목록의 정확성, 현장 시설의 상태, 실제 이용 가능성 및 환금성을 먼저 확인해야 하는 특수용도 경매입니다.