광주지방법원 2025타경51215. 전남 함평군 월야면 용정리 소재 물건으로, 건물은 숯가마실·탈의실·샤워실·보일러실, 휴게실·수면실·화장실, 별도 창고 성격이 함께 확인됩니다. 토지는 공부상 목장용지이나 현황은 임야 및 일부 도로로 표시된 부분이 있고, 일부 지번·층수에 대해서도 현황과 공부 표현을 따로 점검해야 합니다. 즉 이 물건의 핵심은 단순 주거용 낙찰이 아니라 특수용도 부동산을 얼마에 떠안고 다시 쓸 수 있느냐입니다.
권리흐름만 보면 현재 말소기준은 2019.08.06 주식회사광주은행 근저당권입니다. 그 이후의 광주은행 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 이력상 2019.08.06 임의경매 매각 이전에 존재했던 여러 근저당·가압류·경매개시결정이 보이고, 그 중 상당수는 2019.08.06 매각으로 말소된 흐름입니다. 이번 입찰에서는 현재 등기 기준의 말소기준 이후 권리 소멸 여부와 현황상 이용 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51215 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 월야면 용정리 145-4 |
| 등기상 표시 | [건물] 전라남도 함평군 월야면 용정리 145-10외 1필지 제1동호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 숯가마실·탈의실·샤워실·보일러실 등, 2층 휴게실·수면실·화장실 등, 창고 |
| 소유자 | 펄드건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,018,265,400원 / 456,183,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 310,218,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 광주은행 근저당
임차인은 확인되지 않습니다. 전입세대가 없다는 확인 내용이 있고, 감정평가상 임대관계는 미상으로만 적혀 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·대항력 있는 임차인 인수 문제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
| 점유·임차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 감정가와 회차 — 3회 유찰, 현재 최저가율 44.8%
감정가는 1,018,265,400원이고 현재 최저매각가는 456,183,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 44.8%까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 할인은 단순 저평가라기보다 특수용도·입지·환금성 부담이 경매시장에 반영된 결과로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 456,183,000원 | 44.8% | 1,535,313,780원 |
| 4회 유찰 시 | 364,946,400원 | 35.84% | 1,625,497,800원 |
| 5회 유찰 시 | 291,957,120원 | 28.67% | 1,697,465,230원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,984,534,950원, 예상 배당은 449,221,170원에 그칩니다. 미배당이 1,535,313,780원으로 크게 남는다는 것은, 시장가격이 채권총액과는 전혀 다른 축에서 형성되고 있음을 보여줍니다. 후순위 채권 회수 가능성은 낮고, 입찰자는 매각대금 외에 물건 활용성과 재매각 가능성을 보수적으로 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,961,830원 |
| 1. 근저당 · 나비골농업협동조합 | 572,000,000원 | 449,221,170원 |
| 2. 가압류 · 펄드건설 주식회사 | 474,140,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이갑헌 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박정숙 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 손순삼 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 배행길 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김재란 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사광주은행 | 552,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 41,394,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함평군 월야면 용정리 ‘복룡마을’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 자연림이 있는 마을주변농경지대 및 야산지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 1층 숯가마실·탈의실·샤워실·보일러실 등, 2층 휴게실·수면실·화장실 등으로 쓰이며, 별도 건물은 창고입니다.
- 구조. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물과 경량철골구조 기타지붕 단층 창고가 확인됩니다.
- 토지. 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등이 확인되며, 토지면적 660.0㎡, 공시지가 6,090원/㎡인 목장용지 정보가 포함됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 목장용지 또는 창고용지이나 현황은 임야 및 일부 도로로 표시됐고, 공부상 지1층이나 현황은 1층으로 표시된 부분이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 숯가마·창고 재사용성 확인. 현재 구조와 설비가 실제 영업·임대·보관 용도로 계속 쓸 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 목장용지·창고용지와 현황상 임야 및 일부 도로 표현이 함께 있어 경계, 진입로, 실제 이용범위를 확인해야 합니다.
- 전입·점유 재확인. 전입세대 없음으로 확인됐지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시됐으므로 매각 직전 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 매각 포함물 확인. 지상 관정은 미신고시설로 표시되며 매각 포함으로 기재되어 있으므로, 위치와 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 계산. 다회유찰 물건입니다. 일반 수요가 넓은 주거용 물건이 아니므로 낙찰가보다 출구가격과 보유기간을 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세·현황·감정 자료를 바탕으로 한 요약 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸졌다”보다 “팔 수 있나”가 먼저다
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려온 만큼 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 하지만 권리상 인수액 0원이라는 점보다 더 중요한 것은 숯가마·창고·토지라는 특수성입니다. 3회 유찰, 큰 미배당, 일반 주거가 아닌 이용상태는 모두 환금성 부담을 가리킵니다. 결론은 가격 매력만으로 접근할 물건이 아니라, 실사용 계획과 출구 전략이 있을 때만 검토할 물건입니다.
