💰 3,180만8,000원 · 📉 감정가 44.8% · 🧾 인수 0원 · ⚠️ 미배당 7,669만3,611원
광주지방법원 2025타경51224. 전남 목포시 연산동 ‘제우빌라트’ 3층 301호입니다. 사건의 표면은 단순합니다. 현재 소유자 박상문 씨가 2015.05.19 증여로 취득했고, 2015.05.29 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 그 뒤에 붙은 피제이파이낸셜대부, 에스비아이저축은행, 롯데캐피탈 가압류와 2025.07.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
눈에 띄는 점은 가격입니다. 감정가 7,100만원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,180만8,000원, 감정가의 44.8%입니다. 다만 같은 단지 실거래 평균이 제시되어 있지 않고, 제우빌라트는 총 10세대 규모입니다. “싸다”보다 먼저 봐야 할 것은 낙찰 후 매도 가능성과 실제 점유·관리 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 971-1 제우빌라트 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린주택) · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박상문 (2015.05.19 증여 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 31,808,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 26,823,893원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 보증금을 인수해야 하는 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2015.05.29 한국양계축산업협동조합 근저당권이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2000.07.15 설정된 을구 1번 근저당권은 설정일이 별도로 있고, 2006.06.29 해지로 말소된 이력이므로 타임라인에서는 설정과 말소를 분리해 봐야 합니다.
② 가격 구간 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
현재 최저가는 3,180만8,000원입니다. 다음 회차로 내려가면 2,544만6,400원, 그 다음은 2,035만7,120원 구간입니다. 인수액이 없으므로 실질취득은 각 회차 최저가와 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 44.8% | 31,808,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 25,446,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 20,357,120원 | 0원 |
단지 통계도 보수적으로 읽어야 합니다. 제우빌라트는 총 10세대, 준공일은 2000.05.04입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타나며, 최근 낙찰가나 낙찰일 자료는 별도로 확인되지 않습니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 소형 연립주택의 매수층이 실제로 어느 가격대에서 움직이는지 확인하는 것이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.1% 추정) | - | 972,544원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 27,300,000원 | 27,300,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 39,600,000원 | 3,535,456원 |
| 갑구 6번 가압류 · 피제이파이낸셜대부 주식회사 | 12,030,352원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 20,558,446원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 8,040,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 31,808,000원 기준 채권 총액 107,529,067원 중 30,835,456원이 배당되고, 미배당은 76,693,611원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포서해초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 주거용·상업용 부동산이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 등, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 연립주택 건부지이며 서측으로 약 4m 내외 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 공실 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 10세대 규모의 제우빌라트입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건이 아니므로 주변 연립주택 거래가와 매도 기간을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 을구 1번 근저당은 2000.07.15 설정, 2006.06.29 해지말소 이력으로 구분해 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 소규모 공동주택은 장기 체납 관리비와 공용부분 수선 부담이 가격 메리트를 갉아먹을 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 최저가가 낮아 보여도 실질취득가 31,808,000원 기준 수리비·명도비·보유기간을 더한 뒤 출구 가격을 먼저 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘출구’로 판단
이 물건은 대항력 임차인이나 인수 보증금이 보이지 않는다는 점에서 권리 난도는 높지 않습니다. 말소기준은 2015.05.29 한국양계축산업협동조합 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 3회 유찰 자체가 시장의 신호이기도 합니다. 감정가의 44.8%까지 내려온 가격은 매력적으로 보일 수 있으나, 총 10세대 소규모 연립주택의 환금성과 실제 점유·관리 상태가 확인되지 않으면 싼 가격이 곧 안전마진이 되지는 않습니다. 권리는 통과, 환금성은 재검증. 이 사건의 결론입니다.
