광주지방법원 2025타경51302. 목포시 죽교동 82-61의 주택과 토지를 일괄매각하는 강제경매입니다. 감정가 62,682,640원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,466,000원입니다. 등기부상 현재 근저당권은 없고, 2025.08.05 유니애대부 유한회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 배당표상 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 19,793,766원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 단순히 “4회 유찰됐으니 싸다”는 식으로 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서가 인접지 82-62번지를 위한 법정지상권 성립여지를 직접 적고 있고, 목록 토지 일부는 인접지에서 점유한 것으로 보입니다. 여기에 공부상 건물 표시와 현황 구조에도 차이가 있어, 권리와 현황 경계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽교동 82-61 · 신죽길30번길 11-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 대 · 142.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 167,200원/㎡ |
| 건물 현황 | 목조 및 보강조적조 강판지붕 단층 주택 |
| 소유자 | 전용표 |
| 감정가 / 최저가 | 62,682,640원 / 22,466,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유니애대부 유한회사 / 19,793,766원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘법정지상권 가능성’이 핵심
현재 등기부에는 존속 근저당권이 없고, 과거 나광수의 30,000,000원 근저당권과 김재헌의 20,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2024.12.10 유니애대부 유한회사가 설정한 가처분도 목적 달성으로 말소됐고, 2024.02.29 전호석 앞으로 이뤄졌던 소유권이전 역시 2025.06.05 확정판결을 원인으로 말소돼 전용표 소유로 돌아온 뒤 강제경매가 개시됐습니다.
확정된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 22,466,000원으로, 데이터상 현재 회차는 “4회 유찰, 감정가 36%” 구간입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 최근 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 22,466,000원 | 19,793,766원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,972,800원 | 17,249,290원 | 2,544,476원 |
| 6회 유찰 시 | 14,378,240원 | 13,719,432원 | 6,074,334원 |
③ 예상배당표 (매각가 22,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 804,388원 |
| 2. 경매개시결정 · 유니애대부 유한회사 | 19,793,766원 | 19,793,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,867,846원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자의 청구금액이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 죽교동 소재 덕인중학교 남동측 인근이며, 주위는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 현황은 목조 및 보강조적조 강판지붕 단층 주택이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 142.0㎡, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구와 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부상 “목조 초가지붕 단층주택”이나 현황은 “목조 및 보강 조적조 강판지붕”이며 제시외 건물이 포함돼 일괄매각됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 인접지 82-62번지를 위한 법정지상권이 실제로 성립하는지 매각물건명세서와 관련 원인을 직접 대조해야 합니다.
- 인접지 점유. 목록 토지 일부가 인접지에서 점유한 것으로 보이는 만큼 현황 경계와 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 동일성. 공부상 구조와 현황 구조가 다르므로 건축물 현황과 제시외 건물 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확정된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임차 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 유찰폭만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래·매물과 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 법정지상권이 먼저다”
이 물건은 감정가 62,682,640원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 22,466,000원까지 내려왔습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고 신청채권자도 전액 배당됩니다. 그러나 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 매각물건명세서가 법정지상권 성립여지를 적고 있으며 토지 일부의 인접지 점유 정황, 공부와 현황 건물 구조의 차이도 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 단순히 유찰 횟수와 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 법정지상권·경계·점유를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다.
