광주지방법원 2025타경51302. 목포시 죽교동 82-61의 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택, 토지는 142.0㎡이며 현재 최저매각가는 35,102,000원입니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 과거 근저당권과 가처분은 이미 말소됐습니다. 말소기준은 2025.08.05. 유니애대부 유한회사 강제경매개시결정입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 위험합니다. 매각물건명세서에는 인접지 82-62번지를 위한 법정지상권 성립여지가 명시되어 있고, 본건 토지 일부 지상은 인접지에서 점유한 것으로 보인다고 적혀 있습니다. 즉 돈으로 계산되는 인수액은 0원이지만, 낙찰 후 토지의 이용·점유관계를 둘러싼 비금전적 권리 리스크는 별도로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽교동 82-61 · 전라남도 목포시 신죽길30번길 11-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 토지 | 142.0㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 건물 현황 | 목조 및 보강조적조 강판지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 전용표 |
| 감정가 / 최저가 | 62,682,640원 / 35,102,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유니애대부 유한회사 / 19,793,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기 채권보다 ‘법정지상권 가능성’이 더 중요하다
등기부 흐름은 비교적 정리되어 있습니다. 2004년 나광수 근저당권 30,000,000원은 2005.12.12. 해지로 말소됐고, 2006년 김재헌 근저당권 20,000,000원도 2006.09.08. 해지로 말소됐습니다. 2024.12.10. 유니애대부 유한회사가 설정한 가처분 역시 목적달성으로 2025.07.08. 말소 처리됐습니다.
소유권 쪽에서는 전용표가 2024.01.30. 협의분할에 의한 상속으로 취득한 뒤 2024.02.28. 전호석에게 증여한 이력이 있으나, 그 소유권이전등기는 2025.06.05. 확정판결을 원인으로 2025.07.08. 말소됐습니다. 현재 등기부상 소유자는 전용표이며, 2025.08.05. 유니애대부 유한회사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 35,102,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 56% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 35,102,000원 | 19,793,766원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 24,571,400원 | 19,793,766원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 17,199,980원 | 16,490,380원 | 3,303,386원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 19,793,766원이 전액 배당되는 구조입니다. 4회 유찰 시 매각가가 17,199,980원으로 내려가면 신청채권자 배당액은 16,490,380원으로 줄고 3,303,386원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액은 매수인의 인수액으로 전환되는 구조가 아니며, 각 시나리오에서 매수인 금액 인수는 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,031,836원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 유니애대부 유한회사 | 19,793,766원 | 19,793,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,276,398원 |
현재 최저매각가 35,102,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 14,276,398원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 죽교동 소재 덕인중학교 남동측 인근이며, 주위는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 목조 및 보강조적조 강판지붕 단층 주택으로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 142.0㎡, 토지이용상황은 단독, 완경사·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구(4층(12m)이하)이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 167,200원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 실거래 자료가 없어 가격대별 수요와 시장 환금성을 수치로 확인할 근거가 없습니다. 2회 유찰 사실과 물건의 권리·점유 특성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각물건명세서에 인접지 82-62번지를 위한 법정지상권 성립여지가 명시되어 있습니다. 성립 원인과 대상 건물·토지 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 인접지 점유 범위. 본건 토지 일부 지상이 인접지에서 점유한 것으로 보인다는 기재가 있으므로 현장 경계와 실제 점유선을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가 대상과 실제 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 구조 차이. 공부상 ‘목조 초가지붕 단층주택’이지만 현황은 ‘목조 및 보강 조적조 강판지붕’으로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유관계는 현장 및 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 56%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 회차 매수인 금액 인수는 0원이나, 이는 법정지상권이나 인접지 점유 같은 비금전적 이용 리스크가 없다는 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “56%보다 먼저 볼 것은 토지 이용권이다”
이 사건은 감정가 62,682,640원에서 2회 유찰되어 최저가가 35,102,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 배당표만 보면 신청채권자 청구액 19,793,766원은 전액 배당되고 매수인 금액 인수도 0원이라 단순해 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 인접지 82-62번지를 위한 법정지상권 성립여지, 그리고 본건 토지 일부에 대한 인접지 점유 가능성입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 공부상 구조와 현황 구조의 차이, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 실거래 자료도 없으므로 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
금액 인수는 0원, 그러나 이용권 리스크는 별개. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 법정지상권의 실제 성립 여부와 82-62번지와의 경계·점유관계를 어디까지 명확히 확인할 수 있느냐에 있습니다.
