광주지방법원 2025타경51345. 목포시 양동 70-33, 도로명 만세로35번길 10 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 132.0㎡, 지목은 대이며 건물은 목조 강판지붕 단층입니다. 공부상 건물 면적은 57.85㎡지만 증축으로 실측 면적은 89.87㎡이고, 제시외 건물·수목을 포함해 일괄매각됩니다.
등기부상 현재 소유자는 김미란입니다. 현존하는 말소기준권리는 2023.04.04 접수된 장선희의 가압류 84,948,571원이고, 뒤이어 장대중 가압류 84,948,571원, 주식회사케이비국민카드 가압류 7,030,457원과 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 양동 70-33 · 전라남도 목포시 만세로35번길 10 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 조사시점 현재 공실상태 |
| 토지 / 건물 | 토지 132.0㎡ · 공부상 건물 57.85㎡ · 증축 후 실측 89.87㎡ · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 소유자 | 김미란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 62,768,480원 / 22,496,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 38,168,829원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 전입 점유자가 핵심
말소기준은 2023.04.04 장선희 가압류입니다. 이후 장대중 가압류, 주식회사케이비국민카드 가압류 및 2025.08.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김영란 근저당권 55,000,000원은 2022.11.23 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박창훈 | 2015.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 확정 불가 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자와 실제 점유 지속 여부가 확인돼야 최종 인수액을 산정할 수 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 22,496,000원이 곧 실질취득가는 아니다
현재 회차 최저매각가는 22,496,000원으로 감정가 62,768,480원의 35.84% 수준입니다. 5회 유찰 시 17,996,800원, 6회 유찰 시 14,397,440원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 선순위 전입 가능 점유자의 보증금이 미상이므로, 낙찰가가 내려간 만큼 실제 총취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
또한 이 물건의 가격 메리트를 직접 판단할 실거래 비교 근거가 확정돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 객관적 신호는 4회 유찰이라는 사실 자체이며, 이전 가격대에서 매각이 성립되지 않았다는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 804,928원 |
| 1. 가압류 · 장선희 | 84,948,571원 | 21,691,072원 |
| 2. 가압류 · 장대중 | 84,948,571원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,030,457원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 총 채권액은 176,927,599원, 채권자 배당액은 21,691,072원, 미배당액은 155,236,527원입니다. 다만 박창훈의 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않아 임차보증금은 이 배당표에 반영되지 않았으며, 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 양동 소재 유달파크맨션아파트 북동측 인근이며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 진입이 가능하고 남동측 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 132.0㎡ 대지, 제1종일반주거지역이며 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 184,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 강판지붕 단층 단독주택이며 급배수 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 차이. 매각물건명세서상 공부에는 아연지붕으로 기재돼 있으나 현황은 강판지붕이고, 공부상 57.85㎡에서 증축돼 실측 89.87㎡입니다. 제시외 건물과 수목도 일괄매각 대상입니다.
- 환금성. 현재까지 4회 유찰됐다는 점과 단독주택·토지 물건이라는 특성을 함께 보고 응찰가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박창훈 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 실제 점유관계 확인. 전입기록은 2015.01.20이지만 감정평가 이용상태는 조사시점 현재 공실입니다. 실제 점유 지속 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 잔존 보증금 판단에 필요한 핵심 요소입니다.
- 증축 부분 확인. 공부상 57.85㎡와 실측 89.87㎡의 차이, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목이 포함된 조건을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 유찰률만으로 입찰가를 정하지 않기. 현재 최저가가 감정가의 35.84%여도 선순위 임차보증금이 존재하면 총취득비용은 달라집니다.
- 배당표 재산정. 박창훈의 보증금과 우선변제관계가 확인되는 즉시 현재 배당표를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 22,496,000원과 4회 유찰입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 박창훈의 보증금입니다. 전입일 2015.01.20은 말소기준 2023.04.04보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상인 데다 감정평가에서는 공실로 조사돼 실제 대항력 여부도 추가 확인이 필요합니다.
등기부상 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력이 실제 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 35.84%니까 싸다”가 아니라, “실제 점유·보증금·확정일자를 확인한 뒤 실질취득가를 계산해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 단계에서는 권리보다 가격을 먼저 계산할 사건이 아니라, 임차관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
