광주지방법원 2025타경51345. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지 132.0㎡ 위에 목조 강판지붕 단층 주택이 있고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 건물면적 57.85㎡와 달리 증축 후 실측면적이 89.87㎡라고 기재돼 있습니다. 제시외 건물과 수목도 일괄매각 대상입니다. 현재 소유자는 김미란으로, 2022년 두 차례 증여를 통해 지분 전부를 취득했습니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당권은 없습니다. 1999년 한국주택은행 근저당권은 2009.12.24 말소됐고, 김영란 명의의 55,000,000원 근저당권도 2022.11.23 말소됐습니다. 따라서 현재 권리의 말소기준은 2023.04.04 장선희의 가압류이며, 이후 장대중· 주식회사케이비국민카드의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박창훈의 전입일이 말소기준보다 앞서 있어, 임차인의 실제 점유와 보증금 확인이 등기부 분석보다 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 양동 70-33 · 전라남도 목포시 만세로35번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 / 건물 | 대 132.0㎡ · 공부상 건물 57.85㎡ · 증축 후 실측 89.87㎡ |
| 구조 / 매각범위 | 목조 강판지붕 단층 · 제시외 건물 및 수목 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 김미란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 62,768,480원 / 35,150,000원 (2회 유찰·감정가의 56.0%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 장선희·장대중 / 38,168,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 조사시점 이용상태 | 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 확인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박창훈 | 미상 / 미상 | 2015.01.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
박창훈의 전입신고일은 2015.01.20으로 말소기준인 2023.04.04보다 빠릅니다. 다만 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 대항력은 전입과 함께 실제 점유가 유지돼야 하는데, 감정평가 조사시점 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 점유부분·사용용도·보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 현재로서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 시세가 아니라 ‘실질취득’으로 판단
비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다. 더구나 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 각 회차의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 보증금 가능액입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차인 승계위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 35,150,000원 | 35,150,000원 + 인수 미상 | 214,110,299원 |
| 3회 유찰 시 | 24,605,000원 | 24,605,000원 + 인수 미상 | 224,465,489원 |
| 4회 유찰 시 | 17,223,500원 | 17,223,500원 + 인수 미상 | 231,714,122원 |
④ 예상배당표 (매각가 35,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시나리오 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,032,700원 |
| 1. 한국주택은행 근저당권 | 16,300,000원 | 16,300,000원 |
| 2. 김영란 근저당권 | 55,000,000원 | 17,817,300원 |
| 3. 가압류 · 장선희 | 84,948,571원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장대중 | 84,948,571원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,030,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 물건 현황·입지·환금성
- 이용상태. 감정평가상 목조 강판지붕 단층 단독주택이며, 조사시점에는 공실상태입니다.
- 면적·증축. 공부상 건물면적은 57.85㎡이나 증축 후 실측면적은 89.87㎡입니다. 공부상 아연지붕과 달리 현황은 강판지붕으로 조사됐습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다.
- 입지. 목포시 양동 유달파크맨션아파트 북동측 인근의 기존 주택지대로, 주위는 단독주택이 주를 이룹니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입이 가능하고 남동측 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 132.0㎡, 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 개별공시지가는 184,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다.
- 설비. 급배수 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택·토지의 개별성이 크고 도로조건과 증축면적 확인이 필요해, 최저가가 낮더라도 일반적인 집합건물처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박창훈의 실제 점유 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 현재 점유 여부, 점유개시일과 점유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 예상 미배당액을 입찰가에 합산해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 공실 기재와 전입기록 대조. 조사시점 공실 기재와 박창훈의 전입기록이 함께 존재하므로, 주민등록 전입세대 열람과 현장 점유조사가 필요합니다.
- 말소된 근저당권 재확인. 한국주택은행과 김영란 근저당권은 등기부상 말소돼 있으므로, 최신 등기부와 배당요구종기 관련 원본에서 실제 배당권자를 다시 확인해야 합니다.
- 증축·제시외 건물 확인. 공부 57.85㎡와 실측 89.87㎡의 차이, 제시외 건물의 구조와 사용상태, 건축물대장 및 허가관계를 확인해야 합니다.
- 도로조건 확인. 세로한면(불)로 조사된 도로접면의 실제 폭과 차량 통행, 건축·재건축 시 제한 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계와 수목 확인. 토지 132.0㎡의 경계, 제시외 건물 및 수목의 위치와 일괄매각 범위를 현황도와 대조해야 합니다.
- 가격판단 보류. 실거래 비교자료와 임차보증금이 모두 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 56.0%라는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “56% 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 등기부상 현재 근저당권이 없고, 말소기준인 2023.04.04 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 단순하다고 안전한 것은 아닙니다. 박창훈이 2015.01.20 전입했지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았고, 감정평가에는 공실로 기재돼 있어 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
현재 최저가 35,150,000원은 감정가의 56.0%지만, 시세 비교자료도 없습니다. 실제 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득액은 낙찰가보다 커지며, 보증금이 낙찰가를 넘는 경우 낙찰가가 더 내려가도 총부담이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 여기에 단독주택·토지, 세로한면(불) 도로조건, 증축면적과 제시외 건물 확인까지 필요합니다. 최저가는 낮지만 인수액은 미상이고, 확인할 항목은 많습니다. 권리확정 전 입찰보류가 맞는 고위험 검증형 물건입니다.