광주지방법원 2025타경51352. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 도휘에드가9차오피스텔 12층 1218호입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 경매상 물건 분류는 근린시설입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 김선영의 강제경매 신청으로 절차가 진행됐습니다. 감정가 91,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 50,960,000원입니다.

하지만 등기부에는 경매개시결정보다 먼저 설정된 김선영의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금 90,000,000원, 확정일자 2022.07.20, 주민등록일자 2024.02.08이며, 경매개시결정일인 2025.08.19보다 앞선 권리입니다. 더욱이 김미현 역시 경매개시결정 전에 전입한 별도 임차인으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 매각가격뿐 아니라 두 임차인의 보증금과 배당 후 인수액을 함께 따져야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시 이전 임차권이 핵심

말소기준은 2025.08.19 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 등기부상 종전 신탁등기와 전세권설정등기는 이미 말소됐지만, 이후 등기된 김선영의 주택임차권은 별도로 존속하고 있습니다. 김선영의 주민등록일과 확정일자는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권에는 보증금 90,000,000원이 기재돼 있으며, 배당금으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 김선영뿐 아니라 김미현도 확인해야 한다

김선영은 등기부상 보증금 90,000,000원의 임차권자이면서 경매 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 동일인의 임차권과 신청채권이 어떤 관계인지, 실제 채권액과 배당요구 범위가 어떻게 확정되는지 원본 서류로 확인해야 합니다. 등기부에 기재된 보증금 9,000만원과 매각물건명세서에 기재된 보증금 4,000만원이 서로 다르므로 정확한 인수액을 확정하기 전에 이 차이를 해소해야 합니다.

김미현은 2025.01.20 전입한 별도 임차인입니다. 매각물건명세서에는 보증금 40,000,000원과 확정일자 2025.11.17이 기재돼 있지만, 점유 부분과 실제 임대차관계, 배당 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 및 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 50,960,000원 가정)

김선영의 등기부상 보증금 90,000,000원을 기준으로 작성한 조건부 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김선영의 임차보증금에 배당되는 구조이며, 별도 신청채권에 대한 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 동일인 채권의 관계 및 실제 배당 순위, 김미현의 보증금, 당해세·최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다

최저매각가는 유찰이 반복될수록 크게 떨어지지만, 김선영의 보증금 미배당액은 반대로 증가합니다. 따라서 등기부상 보증금 9,000만원을 기준으로 보면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액은 약 9,000만원 수준에서 크게 줄지 않습니다. 김미현의 보증금 인수 위험까지 더해질 경우 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린상가 및 업무용 빌딩 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 건물 내 차량 진출입이 가능하며, 차량 통행이 자유로운 도로변에 소재합니다. 서측·동측·남측으로 포장도로에 접하고 있어 감정평가상 교통조건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 16층 중 12층 1218호입니다. 외벽은 강화유리·돌붙임·몰탈페인트 마감이며, 새시창호가 설치돼 있습니다. 급위생·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 경매상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 함께 고려해야 하며, 일반 아파트와 동일한 주거용 시세를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 택지개발지구 및 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔 및 상업·업무시설이 혼재한 지역 특성과 임차권 인수 위험을 함께 고려해야 합니다. 실제 환금성 및 적정 취득가격은 동일 건물의 최신 거래와 임대차 현황을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김선영 보증금 원본 대조. 등기부상 90,000,000원과 매각물건명세서상 40,000,000원의 차이를 반드시 확인해야 합니다. 실제 임대차계약서, 보증금 변경 내역, 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 김미현의 별도 인수 위험. 명세서상 보증금 40,000,000원이 기재돼 있습니다. 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당 순위 및 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차권자의 관계. 김선영은 주택임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 각각의 채권이 어떻게 연결되는지, 동일 채권의 중복 청구나 배당 계산 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 검토. 현재 회차의 낙찰가 50,960,000원만 보지 말고 김선영 보증금 인수 추정액을 합산한 91,317,280원을 기준으로 자금 부담을 판단해야 합니다. 김미현 관련 위험은 이와 별도로 검토해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 후속 회차에서 낙찰가격이 떨어지더라도 선순위 임차보증금 미배당액은 증가합니다. 회차별 낙찰가와 실제 총취득비용을 분리해서 계산해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 실제 임차인 2명의 점유 관계와 사용 부분이 불분명하므로 현황조사 원본 및 현장 확인이 필요합니다. 매각 이후 인도·명도 가능성도 함께 검토해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납액, 공용부분 부담 여부, 당해세 및 최우선변제 등 배당 순서에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
• 적정 시세 검증. 동일 건물·유사 용도의 최신 실거래 및 임대차 조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 실제 매입 수익률로 해석해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 자료를 다시 확인해 실제 인수채무를 확정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수 보증금은 남는다”

이 사건의 핵심은 두 차례 유찰로 최저매각가가 50,960,000원까지 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김선영의 임차권과 김미현의 별도 임차관계가 존재한다는 점입니다.

김선영의 등기부상 보증금 90,000,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 매수인 인수액은 40,357,280원이고, 이를 포함한 실질취득액은 91,317,280원입니다. 감정가 91,000,000원을 이미 넘어서는 수준이며, 추가 유찰이 발생하더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.

더욱 중요한 것은 매각물건명세서에서 김선영과 김미현을 모두 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재하고 있다는 사실입니다. 김선영의 보증금도 등기부와 명세서의 금액이 서로 다릅니다. 두 임차인의 실제 보증금과 각각의 인수 범위가 확인되지 않는 한 총취득비용을 확정할 수 없습니다.

결론적으로 이 물건은 낮은 최저매각가를 매력으로 평가하기보다 선순위 임차권, 별도 임차인의 보증금, 배당 후 잔액 및 임대차 기록의 불일치를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 가격보다 권리 확인이 우선이며, 단순히 유찰을 기다리는 것으로 인수 위험이 해결되는 구조도 아닙니다.