광주지방법원 2025타경51352. 남악리 도휘에드가9차오피스텔 12층 1218호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 2회 유찰된 5,096만원이라는 숫자가 아니라 경매개시결정 전에 성립한 임차권입니다. 김선영 명의 주택임차권은 2024.10.17. 등기됐고 임차보증금은 90,000,000원, 전입일자는 2024.02.08., 확정일자는 2022.07.20.로 기재되어 있습니다. 반면 말소기준으로 산정된 강제경매개시결정은 2025.08.19.이므로, 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다.
현재 최저매각가 50,960,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 1,317,280원을 먼저 제하고 김선영 임차보증금에 49,642,720원이 배당됩니다. 90,000,000원 중 남는 40,357,280원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어, 최저가와 합친 실질취득은 91,317,280원입니다. 감정가 91,000,000원보다도 317,280원 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 12층 1218호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 16층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선영 / 41,870,832원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2019.08.07. 설정됐던 김선영 전세권 90,000,000원은 2024.10.02. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 그러나 그 뒤 2024.10.17. 김선영 명의의 주택임차권이 다시 등기됐고, 이 권리는 2025.08.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 건물 전부 · 90,000,000원(임차권등기) 매각물건명세서 40,000,000원 기재 | 전입 2024.02.08. 확정 2022.07.20. 매각물건명세서 전입 2022.08.06. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 김미현 | 점유 부분 미상 매각물건명세서 40,000,000원 기재 | 전입 2025.01.20. 매각물건명세서 확정 2025.11.17. | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계로 표시된 신고자가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 특히 김미현은 현황조사상 보증금·확정일자 확인이 명확하지 않은 반면, 매각물건명세서에는 보증금 40,000,000원과 확정일자 2025.11.17.이 기재돼 있어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 50,960,000원 | 40,357,280원 | 91,317,280원 |
| 3회 유찰 시(39.2%) | 35,672,000원 | 55,370,096원 | 91,042,096원 |
| 4회 유찰 시(27.44%) | 24,970,400원 | 65,879,067원 | 90,849,467원 |
이 구조가 핵심입니다. 최저가가 50,960,000원에서 35,672,000원, 24,970,400원으로 떨어져도 김선영 보증금의 미배당 인수액은 40,357,280원에서 55,370,096원, 65,879,067원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 91,317,280원 → 91,042,096원 → 90,849,467원으로 거의 9,000만원 수준에 묶입니다. “4회 유찰이면 2,497만원에 산다”는 해석은 권리비용을 빼놓은 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 임차인 김선영 보증금 | 90,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 김선영 | 41,870,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김선영 임차보증금 부족분 40,357,280원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 41,870,832원은 이 배당표에서 미배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린상가·업무용빌딩 등이 형성돼 있고 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 차량통행이 자유로운 도로변에 소재해 교통조건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측·동측·남측으로 폭 약 20m·10m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,687,000원/㎡, 평지의 세로장방형이며 중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 12층으로, 승강기·급위생·난방·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 50,960,000원이 아니라 인수액을 합친 91,317,280원이 실제 자금부담의 핵심입니다.
- 김선영 90,000,000원 ↔ 40,000,000원 확인. 등기부 임차권과 매각물건명세서 기재 금액·전입일이 다르므로 계약서·배당요구·보증금 반환내역을 대조해야 합니다.
- 김미현 독립 임차관계 확인. 매각물건명세서는 김미현 보증금 40,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수를 명시하고 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 김선영으로 기재돼 있으므로 실제 채권관계와 임대차관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 김선영은 건물 전부, 김미현은 점유 부분 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 50,960,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 김선영 임차보증금의 미배당액 40,357,280원을 인수하면 현재 실질취득은 91,317,280원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 각각 91,042,096원, 90,849,467원으로 총부담이 거의 달라지지 않습니다.
더 중요한 것은 배당표 밖의 확인사항입니다. 매각물건명세서에는 김선영과 김미현 모두 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 적시돼 있고, 김선영은 등기부상 90,000,000원과 명세서상 40,000,000원이라는 서로 다른 보증금 기재가 존재합니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰된 저가 오피스텔”이 아니라 “임차보증금 인수 구조와 임차관계의 중복·변경 여부를 먼저 확정해야 하는 권리 고난도 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다.
