광주지방법원 2025타경51364. 목포시 상동 175-17, 도로명 영산로 517-3의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 숙박시설(호텔더쉼1ST, 33객실) 및 주차장입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이며, 현재 소유자는 유한회사주홍입니다.
권리구조의 기준점은 2024년 12월 2일 설정된 목포농업협동조합의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 추가로 600,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 2025년 8월 21일 임의경매개시결정, 2025년 11월 10일 목포시 압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51364 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 175-17 · 전라남도 목포시 영산로 517-3 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 숙박시설(호텔더쉼1ST, 33객실), 주차장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상5층 |
| 소유자 | 유한회사주홍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,584,204,950원 / 1,447,154,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권액 | 1,537,994,593원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 태양광발전시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 목포농업협동조합의 두 근저당권이고, 첫 번째 근저당권이 말소기준입니다. 이어지는 두 번째 근저당권, 경매개시결정, 목포시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 1,447,154,000원으로 감정가 2,584,204,950원의 56%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 별도의 실거래 시세 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
특히 사건상 용도 표기와 실제 감정 이용상태가 다릅니다. 감정평가상 이용은 호텔더쉼1ST 33객실과 주차장입니다. 따라서 단순히 주거용 부동산의 감정가 할인율만으로 판단하기보다, 실제 숙박시설의 운영·건물 상태·토지 가치와 함께 매각가격을 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,447,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,871,540원 |
| 1. 을구 25번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 1,236,000,000원 |
| 2. 을구 26번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 600,000,000원 | 194,282,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계는 1,836,000,000원, 예상배당은 1,430,282,460원으로 405,717,540원 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 16,871,540원이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 1,447,154,000원 | 1,430,282,460원 | 405,717,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 1,013,007,799원 | 1,000,477,721원 | 835,522,279원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 709,105,459원 | 699,614,404원 | 1,136,385,596원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인이 인수할 권리는 0원으로 유지됩니다. 반면 매각대금이 낮아질수록 목포농업협동조합 측의 미배당은 커집니다. 신청채권액은 1,537,994,593원이며, 현재 회차에서도 신청채권 전액이 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포버스터미널 남서측 인근이며, 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 시외버스터미널이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용. 숙박시설(호텔더쉼1ST, 33객실)과 주차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·객실바닥난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 321.0㎡, 일반상업지역, 평지, 세로장방, 세로각지(가)이며 공시지가는 754,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 도시지역, 일반상업지역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2024.12.02. 을구 25번 근저당권을 말소기준으로 두고, 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인합니다.
- 임차관계. 현재 자료상 임차인은 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 태양광발전시설이 포함됩니다.
- 실제 용도. 사건상 용도와 별개로 감정 이용상태는 호텔 33객실 및 주차장입니다. 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 가격. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고 숙박시설·토지의 별도 시장가치를 검토합니다.
- 배당. 현재 회차 기준 담보채권 미배당 405,717,540원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2024년 12월 2일 목포농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 등기 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 2,584,204,950원에서 2회 유찰된 1,447,154,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 감정평가상 호텔더쉼1ST 33객실과 주차장으로 사용되고 있고, 별도 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 일괄매각되는 토지·건물과 제시외 태양광발전시설, 실제 숙박시설 운영상태를 함께 확인해 현재 1,447,154,000원이 적정한지 별도로 판단하는 것이 핵심입니다.
