광주지방법원 2025타경51364. 목포시 상동 175-17 소재 물건으로, 사건상 용도는 도시형생활주택 + 토지이고 감정 이용상태는 숙박시설(호텔더쉼1ST, 33객실) 및 주차장입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 5층이며 토지면적은 321.0㎡입니다. 현재 소유자는 유한회사주홍이고, 이번 경매의 말소기준권리는 2024.12.02. 설정된 목포농업협동조합 채권최고액 1,236,000,000원 근저당권입니다.
같은 날 뒤이어 설정된 목포농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권, 2025.08.21. 임의경매개시결정, 2025.11.10. 목포시 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득금액은 최저매각가와 같은 926,178,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51364 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 175-17 · 전라남도 목포시 영산로 517-3 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 숙박시설(호텔더쉼1ST, 33객실), 주차장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 |
| 토지 | 대 321.0㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 가축사육제한구역 · 소로2류(폭 8m~10m) 접함 |
| 소유자 | 유한회사주홍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,584,204,950원 / 926,178,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,537,994,593원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 태양광발전시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 없습니다. 2024.12.02. 을구 25번 목포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 을구 26번 근저당권과 이후 경매개시결정·목포시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
감정가는 2,584,204,950원, 현재 최저매각가는 926,178,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 740,942,400원(감정가 28.67%), 6회 유찰 시 592,753,920원(22.94%)입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 비교치가 없으므로, 926,178,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 33객실 숙박시설과 주차장인 만큼, 단순히 “감정가에서 64.16% 할인됐다”는 이유만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 926,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,661,780원 |
| 1. 을구 25번 근저당 · 목포농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 914,516,220원 |
| 2. 을구 26번 근저당 · 목포농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,836,000,000원, 예상 배당총액은 914,516,220원이며 미배당은 921,483,780원입니다. 신청채권자의 청구금액 1,537,994,593원도 전액 만족되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 926,178,000원 | 914,516,220원 | 921,483,780원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 740,942,400원 | 731,132,976원 | 1,104,867,024원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 592,753,920원 | 584,426,381원 | 1,251,573,619원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 이 사건은 대항력 임차인 보증금을 인수하는 유형이 아니므로 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 즉 현재는 926,178,000원, 5회 유찰 시 740,942,400원, 6회 유찰 시 592,753,920원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포버스터미널 남서측 인근이며, 주위는 숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하는 후면상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 시외버스터미널이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 숙박시설 호텔더쉼1ST 33객실과 주차장으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 객실 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대 321.0㎡, 상업용, 평지, 세로장방, 세로각지(가)이며 공시지가는 754,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 함께 일괄매각되며 제시외 태양광발전시설이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 혼동하지 말 것. 926,178,000원이 감정가의 35.84%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 권리 인수는 0원. 실제 임차인 0명이며 현재·5회·6회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 감정 이용상태가 호텔 33객실이므로 현장 이용현황과 설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 태양광발전시설도 포함됩니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 채권자 미배당은 크지만 매수인이 그 금액을 승계하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.12.02. 목포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 같은 926,178,000원입니다.
하지만 가격 쪽은 다른 문제입니다. 이미 4회 유찰되어 감정가의 35.84%까지 내려왔고, 감정 이용상태도 일반 주거용 아파트가 아니라 호텔더쉼1ST 33객실과 주차장입니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교치가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건은 권리 인수보다 현재 926,178,000원이라는 실질취득가격을 시장에서 어떻게 검증하느냐가 핵심입니다.
