🏷️ 305,760,000원 📉 감정가 56% 🔁 2회 유찰 👤 실제 임차인 1명
광주지방법원 2025타경51407. 전라남도 목포시 상동 994-5 102호의 근린생활시설입니다. 감정가는 546,000,000원이고 현재 최저매각가는 305,760,000원으로, 2회 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 임차인 인수 가능액을 아직 계산할 수 없다는 점입니다.
백지연의 전입일은 2017.05.30입니다. 본 사건에서 말소기준으로 제시된 2025.08.29 임의경매개시결정보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력을 확정적으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰가 외에 추가로 인수할 금액이 있는지조차 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51407 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 994-5 102호 · 비파로43번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 조영자 |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 305,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 320,612,037원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 복수층 하층 1층, 상층 2층 |
| 토지 | 166.9㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 단순한 ‘전부 소멸형’으로 보기 어렵다
초기의 목포동부새마을금고 근저당들은 등기상 말소 내역이 확인됩니다. 2011년 설정된 근저당 3건은 2013.05.02 해지로 말소됐고, 2013년·2015년 설정 근저당도 현재 권리내역에서는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 다만 2024.08.02 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정 부기등기가 함께 존재합니다.
또한 2024.01.19 목포동부새마을금고가 신청한 임의경매개시결정은 2025.05.22 취하로 말소됐고, 이후 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사가 다시 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 — 백지연 1명, 인수액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지연 | 102호 | 2017.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 백지연 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금을 합산할 문제는 없습니다. 다만 사용관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않아 매수인 인수액을 특정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 56% 할인은 확인되지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 305,760,000원으로 감정가 546,000,000원의 56%입니다. 다음 유찰 시나리오는 214,032,000원, 그 다음은 149,822,400원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 시나리오상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 305,760,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 214,032,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 149,822,400원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 44% 내려왔다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차인 인수액이 미상인 만큼 시세와 비교해야 할 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가와 실제 인수액을 합한 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,080,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 300,679,360원 |
현재 계산에서는 매각대금 305,760,000원 중 집행비용 5,080,640원을 제외한 300,679,360원이 소유자 교부로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포한빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 하당 신도심지역이고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 복수층 건물로, 외벽은 판넬·통유리, 내벽은 유리 인테리어 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 일반적인 급배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 166.9㎡의 정방형 평지 상업용 건부지이며, 남측으로 폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,922,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백지연 보증금 확인. 2017.05.30 전입 사실만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금과 계약관계를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 결정하는 핵심 자료입니다.
- 2024.08.02 부기등기 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 현재 어떤 상태인지 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당구조 확인. 청구액 320,612,037원과 현재 배당 계산의 0원 표시가 맞는지 채권계산서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래 및 임대수익을 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 102호 점유자인 백지연과의 점유관계 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 물건은 감정가 546,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 305,760,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 가격 메리트를 확정하기에는 아직 중요한 빈칸이 남아 있습니다. 백지연은 2017.05.30 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 그 결과 매수인의 실질 인수액도 미확정입니다.
여기에 2024.08.02 근저당권 이전·근질권 설정 부기등기의 현재 효력과, 청구액 320,612,037원에 비해 배당 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 표시되는 부분도 원본 확인이 필요합니다. 실거래 시세 근거도 없으므로 “감정가의 56%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 순서는 가격 계산보다 먼저 임차보증금 확인 → 권리 원본 대조 → 실제 배당·인수액 산정입니다.
