광주지방법원 2025타경51407. 목포시 상동 994-5의 102호 근린시설입니다. 감정평가서상 이용상태도 근린생활시설이고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 섞인 상업지대입니다. 감정가 546,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 195,686,000원으로 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 가격 하락폭보다 임차관계와 기준권리 확인입니다. 백지연은 102호에 2017.05.30 전입한 것으로 조사됐으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모에 따라 낙찰 뒤 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 실질취득가는 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51407 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 994-5 102호 · 비파로43번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 조영자 |
| 감정가 / 최저가 | 546,000,000원 / 195,686,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 320,612,037원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기 발행 | 2026.07.10 · 광주지방법원 목포지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 임차인과 근저당 이전 내역을 함께 봐야 한다
등기 흐름에서는 2013.05.02 설정된 채권최고액 260,000,000원의 근저당과 2015.08.07 설정된 채권최고액 130,000,000원의 근저당이 확인되고, 두 권리 모두 2024.08.02 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 이어 2025.08.29 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이라 실질취득가가 열린 상태
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지연 | 102호 · 사용 미상 | 2017.05.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자를 알 수 없는 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인돼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어날 수 있어 실질취득가가 단순한 최저매각가와 달라집니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 실거래 기준은 없다
현재 회차는 감정가 546,000,000원 대비 36%로 표시된 195,686,000원입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 156,548,800원, 6회 유찰 시 125,239,040원입니다. 다만 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권자 청구 | 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 195,686,000원 | 36% | 320,612,037원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 156,548,800원 | 29% | 320,612,037원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 125,239,040원 | 23% | 320,612,037원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 195,686,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,539,604원 |
| 신청채권자 · 엠씨아이대부주식회사 | 320,612,037원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,146,396원 |
현재 배당 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있고 소유자 잔여가 192,146,396원으로 계산돼 있습니다. 그러나 백지연의 보증금이 확인되지 않았고, 등기상 근저당 이전관계도 있으므로 실제 배당결과와 직접 동일시할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포한빛초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 하당 신도심지역이고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설입니다. 일반철골구조 판넬지붕 복수층 건물이며 일반적인 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 정도의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 166.9㎡, 공시지가는 1,922,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백지연 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수금이 발생한다면 낙찰가에 더해 계산하고, 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 최저가만 보고 가격을 판단하지 마세요.
- 말소기준권리 확인. 2013.05.02·2015.08.07 근저당과 2024.08.02 권리이전, 2025.08.29 경매개시결정의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 근린시설의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 적정가를 정할 수 없습니다.
- 상가 점유·명도 확인. 실제 영업·사용 주체와 점유 범위, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 320,612,037원과 현재 배당액 0원의 관계, 임차인 보증금 반영 여부를 배당요구종기 관련 서류와 함께 확인하세요.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 546,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 195,686,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 근린시설의 실거래 시세가 없고 백지연의 보증금도 미상입니다. 특히 임차인이 실제로 대항력을 갖고 보증금 일부 또는 전부가 매수인에게 인수된다면 실질취득가는 최저가보다 높아집니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 먼저 임차인의 보증금·확정일자·배당관계와 말소기준권리를 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 195,686,000원이 싼 가격인지 비싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
