광주지방법원 2025타경51424. 무안군 삼향읍 남악리, 전남도청 남측 인근 상가지대의 1층 근린생활시설(소매점)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 405,000,000원의 56%인 226,800,000원까지 내려왔습니다. 다만 권리관계는 단순한 ‘저가 유찰 상가’가 아닙니다. 제공된 말소기준은 2023.04.12. 남악새마을금고 가압류 1,242,069,890원이고, 이보다 앞서 전입한 임차인이 2명 확인됩니다.
정은총은 2022.06.13. 전입, 보증금 1,000,000원·월세 200,000원으로 조사되었고, 배당 시나리오상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 고미라는 2023.02.16. 전입해 역시 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 고미라에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전하며, 보증금이 확인되기 전에는 총 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51424 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2252 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) · 서측 보행자도로 접함 |
| 소유자 | 고경선 · 2018.09.20. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 226,800,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구액 | 179,500,910원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
제공된 말소기준은 2023.04.12. 남악새마을금고 가압류입니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.05. 엠씨아이대부 주식회사 명의로 등기되어 있습니다. 등기부에는 과거 2017년 가압류·압류·경매개시결정과 2012년·2014년·2017년 설정 근저당 등이 있었으나, 2018.09.20. 경매 매각 과정에서 관련 등기가 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고미라 | 본건전체 | 2023.02.16 | 보증금 미상 월세 600,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 정은총 | 미상 | 2022.06.13 | 1,000,000원 월세 200,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 1,000,000원 |
정은총은 보증금 1,000,000원, 월세 200,000원이 확인되고 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 매각대금에서 배당되지 않고 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다. 반면 고미라는 2025.09.17. 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인의 대항력·우선변제 범위와 최종 미배당액은 매각 전 반드시 원본 서류로 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,975,200원 |
| 인수 · 정은총 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 남악새마을금고 | 1,242,069,890원 | 222,824,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 남악새마을금고 청구금액 중 222,824,800원이 배당되고 1,019,245,090원이 미배당으로 남습니다. 정은총 보증금 1,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 고미라 관련 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며, 통칭 한양프라자Ⅱ 1층 106호입니다.
- 입지. 전남도청 남측 인근으로 근린생활시설·오피스텔 등이 형성된 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 남악신도시는 간선도로망이 정비되어 있고 대중교통 이용 등 제반 교통상황이 양호합니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선도로, 서측 약 10m 보행자도로에 접합니다. 토지 자료상 중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 사용승인일 2011.12.19. 위생·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으며, 감정평가 당시 임대 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 1층 근린생활시설인 만큼 실제 임대수익·공실·상권 매수수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고미라 보증금 확인. 보증금 미상인 선순위 전입 임차인입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 통해 보증금·확정일자·배당범위를 먼저 확인해야 합니다.
- 정은총 인수 반영. 확인된 보증금 1,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산되어 있으므로 입찰가 외 비용으로 포함해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 227,800,000원이지만 고미라 보증금에 따라 더 증가할 수 있습니다.
- 시세 검증. 실제 거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 56%라는 수치만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 상가의 매매·임대 사례 확인이 필수입니다.
- 상가 현황 확인. 1층 소매점이므로 현재 임대차 지속 여부, 실제 점유자, 월세 수취 현황, 공실 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 기준으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰가보다 임차보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 405,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 226,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 가격 메리트를 판단할 실거래 시세가 없고, 말소기준보다 앞선 임차인이 2명 존재합니다. 정은총 보증금 1,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산되고, 고미라는 보증금 자체가 확인되지 않아 추가 인수위험을 계량할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “저가 낙찰 후보”가 아니라 “미상 임차보증금 확인 전 보류”에 가깝습니다. 현재 확인 가능한 실질취득은 최소 227,800,000원이지만, 고미라 보증금이 확인되는 순간 이 숫자는 달라질 수 있습니다. 근린시설이라는 용도와 2회 유찰 이력까지 감안하면, 최저가보다 선순위 임차인 원본 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다.
