서울서부지방법원 2023타경61287. 응암동 동인에버빌 4층 404호 오피스텔입니다. 2019.10.31 김연호가 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.02.08 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 4,719,000,000원 가압류, 국의 추가 압류, 2023.12.28 정용호의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 정용호는 2019.11.04 전입했고, 말소기준인 2021.02.08 압류보다 전입이 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인되기 전까지 매수인이 떠안을 금액도 확정할 수 없다고 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경61287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로16길 8-14, 4층404호 (응암동,동인에버빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 제4층 제404호 · 사용승인일 2019.03.15 |
| 소유자 | 김연호 · 2019.10.31 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 3,874,000원 (18회 유찰) |
| 청구금액 | 195,137,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 774,800원 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선행 점유가 핵심
등기부상 2021.02.08 국의 압류가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 국의 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정용호의 전입일은 2019.11.04로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기부 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용호 | 업무시설(오피스텔) | 2019.11.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 18회 유찰을 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가격은 3,874,000원으로 감정가의 1.8%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 19회 유찰 시 3,099,200원, 20회 유찰 시 2,479,360원입니다.
그러나 최근 실거래 시세와 비교할 수 있는 거래자료가 확인되지 않고, 무엇보다 선행 전입자의 보증금이 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 18회라는 유찰 횟수 자체도 시장이 반복해서 낙찰을 성사시키지 못했다는 강한 경고 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 469,732원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,719,000,000원 | 3,404,268원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 정용호 | 195,137,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,914,137,500원 중 배당되는 채권액은 3,404,268원, 미배당은 4,910,733,232원입니다. 위 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 점유자 정용호의 보증금이 미상인 이상 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제4층 제404호입니다. 사용승인일은 2019.03.15입니다.
- 주위환경. 은평문화예술정보학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 세절역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지 참고. 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가 3,830,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정용호의 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수액 0원 판단 금지. 전입일 2019.11.04는 말소기준 2021.02.08보다 빠릅니다.
- 관계인 여부 확인. 점유자 정용호와 강제경매신청 채권자 정용호가 동일 이름으로 표시되어 있으므로 실제 법률관계를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며 현재 기준 774,800원입니다.
- 18회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 1.8%라는 숫자보다 반복 유찰의 원인과 점유·명도·권리관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 배당표만으로 임차인 인수 판단 금지. 현재 배당모델의 인수액 0원과 별개로, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 위험은 남아 있습니다.
맺으며 — “2%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을 수 있나”가 먼저다
이 사건은 감정가 215,000,000원이 18회 유찰돼 최저가 3,874,000원까지 내려온 극단적인 가격 구조입니다. 그러나 낮은 최저가만 떼어 보면 핵심을 놓칩니다. 정용호의 전입은 2019.11.04로 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 정용호가 경매신청 채권자와 동일 이름이라는 특이점도 있지만, 그 사실만으로 임차인 지위를 부정할 수는 없습니다.
따라서 결론은 분명합니다. 등기부 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 실제 대항력과 보증금을 확인하기 전에는 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 18회 유찰과 감정가의 1.8%라는 숫자는 매력지표가 아니라, 오히려 원인 확인을 요구하는 고위험 신호로 보는 편이 맞습니다.
