서울서부지방법원 2024타경2940. 용산구 한강로2가 전자타운 비동 2층 235호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 강순원이 235호를 주거로 사용하며 보증금 3,000,000원, 월세 250,000원으로 조사돼 있어, 실제 이용상태와 임차관계는 원본 확인이 필요한 물건입니다.
등기상 말소기준은 2021.11.23. 포항수산업협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정, 엔에이치농협캐피탈 주식회사 가압류, 용산구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 강순원의 전입신고일이 확인되지 않으므로 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2940 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 청파로 113-12, 비동 2층235호 (한강로2가,전자타운) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설 |
| 소유자 | 이유순 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 164,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 837,127,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 감정평가 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건 내 2층 235호 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.11.23. 포항수산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 720,000,000원이며, 2024.02.01. 변경등기에는 채권최고액 960,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당계산은 근저당 채권액 720,000,000원을 기준으로 산정돼 있으므로, 실제 채권범위는 원등기와 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 — 전입신고일 미상, 대항력 판정 보류
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강순원 | 235호 · 주거 | 3,000,000원 | 250,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 거래 숫자는 크지만 대상 면적이 다르다
전자타운한신(B)의 최근 거래자료에는 54.45㎡와 57.42㎡ 거래가 잡혀 있지만, 이 사건의 비교 대상 면적은 20.7㎡로 표시돼 있으며 면적 일치 여부도 불일치입니다. 따라서 최근 12개월 평균 815,000,000원이나 최신 거래 840,000,000원을 이 235호의 직접 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.45㎡ | 7 | 840,000,000원 |
| 2025.06 | 54.45㎡ | 5 | 790,000,000원 |
| 2024.11 | 54.45㎡ | 6 | 685,000,000원 |
| 2024.11 | 54.45㎡ | 6 | 685,000,000원 |
| 2024.02 | 54.45㎡ | 5 | 747,000,000원 |
| 2023.07 | 54.45㎡ | 5 | 785,000,000원 |
| 2022.05 | 54.45㎡ | 5 | 740,000,000원 |
| 2022.04 | 54.45㎡ | 5 | 740,000,000원 |
| 2022.04 | 57.42㎡ | 8 | 758,000,000원 |
| 2021.08 | 54.45㎡ | 6 | 775,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 815,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가 164,659,000원은 최근 12개월 평균의 20.2%, 전체 거래평균 754,500,000원의 21.8%입니다. 최근 12개월 거래는 이전 거래보다 10.2% 높은 흐름입니다. 그러나 비교거래 면적이 대상과 일치하지 않으므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단하는 것은 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,105,226원 |
| 1. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 720,000,000원 | 161,553,774원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 28,248,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 748,248,238원 중 채권자 배당액은 161,553,774원, 미배당액은 586,694,464원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 임차인의 대항력도 미상입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 164,659,000원 | 161,553,774원 | 586,694,464원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 131,727,200원 | 129,083,019원 | 619,165,219원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 105,381,760원 | 103,106,415원 | 645,141,823원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 포항수산업협동조합에 돌아가는 배당액도 감소해 신청채권은 어느 시나리오에서도 충족되지 않습니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원은 현재 배당가정이고, 임차인의 전입일·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 임차관계 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신용산역(지하철4호선) 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 대규모 전자판매시설·업무용빌딩·근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중이며, 임차인 조사는 235호를 주거로 사용한다고 기재돼 있어 현장 이용상태 확인이 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건 내 2층 235호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12M 내외, 서측 약 8M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(용산지구)이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 11,180,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타로 조사돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일. 강순원의 전입신고일을 확인해 2021.11.23. 말소기준권리와 선후관계를 반드시 판정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 보증금 3,000,000원의 배당·인수 구조를 확정할 수 없습니다.
- 이용상태 확인. 사건상 도시형생활주택, 감정평가상 판매시설, 임차인 사용은 주거로 각각 기재돼 있으므로 현장과 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 거래자료의 주된 면적 54.45㎡가 대상 20.7㎡와 맞지 않으므로 면적·용도가 유사한 별도 거래사례가 필요합니다.
- 근저당 변경등기. 2021.11.23. 채권최고액 720,000,000원에서 2024.02.01. 960,000,000원으로 변경된 등기내용과 실제 피담보채권을 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정표이므로 실제 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘임차인과 용도’를 확정할 물건
감정가 402,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 164,659,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 결론 내리기 어렵습니다. 강순원 임차인의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 사건 용도·감정평가 이용상태·임차인 사용형태도 서로 다르게 나타납니다. 여기에 거래자료 역시 대상 면적과 일치하지 않습니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 임차인의 대항력·배당요구, 실제 이용상태, 20.7㎡에 맞는 비교가격을 확인하는 것입니다. 등기상 후순위 가압류와 압류가 소멸하는 점은 명확하지만, 배당가정상의 인수 0원을 최종 인수액으로 확정하기에는 임차정보가 부족합니다. 4회 유찰이라는 가격 변화와 별개로, 권리와 시세의 빈틈을 먼저 닫아야 하는 사건입니다.
