136,960,000원
서울중앙지방법원 2025타경102470. 신림동 태양오피스텔 4층 405호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 전유면적은 16.45㎡이며 건물은 지하1층·지상8층, 본건은 제4층 제405호입니다. 소유자 문지우는 2022.01.10. 거래가 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 임차인 김영재는 2022.01.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.24.입니다. 말소기준권리는 2023.08.14. 영등포세무서장의 압류이므로, 임차인은 그보다 앞선 대항력 있는 선순위 점유자입니다. 일반적인 구조라면 배당되지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 김영재 보증금 215,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 80,757,440원은 계산상 인수액이지만, 해당 확약 조건을 적용하면 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102470 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층 405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전유면적 / 층 | 16.45㎡ · 지하1층 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.01.10. 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 136,960,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약 조건’이 핵심
말소기준권리는 2023.08.14. 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.10.17. 가압류와 2025.03.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 임차권은 2023.11.30.이지만, 김영재의 실제 전입·점유는 2022.01.10.이고 확정일자는 2021.12.24.이므로 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영재 | 전유부분 전부 | 215,000,000원 | 2022.01.10 / 2021.12.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 거래 시차를 함께 봐야 한다
태양오피스텔 전용 16.45㎡ 거래 자료는 총 9건이고 평균은 213,000,000원, 최저 209,000,000원, 최고 215,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.02. 215,000,000원입니다. 현재 최저가 136,960,000원은 제공된 평균 대비 64.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 16.45㎡ | 9건 | 213,000,000원 |
숫자만 보면 현재 실질취득액 136,960,000원은 거래 평균 213,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 표본 거래시점이 2021.08~2022.02이고 최신 거래도 2022.02.이므로, 2026.09.09 입찰가 판단에서 동일한 현재 시세로 단정하기에는 거래 시차가 큽니다. 따라서 64.3%라는 비율은 가격 여유를 보여주는 참고값이지, 현재 시장가 대비 확정 할인율로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,717,440원 |
| 1. 임차인 김영재 보증금 | 215,000,000원 | 134,242,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 80,757,440원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,717,440원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 136,960,000원 | 80,757,440원 | 136,960,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 109,568,000원 | 107,765,952원 | 109,568,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 87,654,400원 | 129,323,379원 | 87,654,400원 |
대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 가격 하락의 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대해 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로, 그 조건이 유효하게 유지되는 범위에서는 각 회차의 실질취득액이 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 신림역 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 오피스텔·다세대주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 배치돼 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 북측 포장도로 접면. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 379.8㎡입니다.
- 공시지가. 7,009,000원/㎡.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 29세대이고 준공일은 2021.01.28.입니다. 경매물건 평균 유찰 8.4회라는 점은 가격 외 환금성 점검이 필요한 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 김영재의 전입일 2022.01.10., 확정일자 2021.12.24., 보증금 215,000,000원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 시세 시차 점검. 거래표본은 2021.08~2022.02입니다. 2026.09.09 입찰에 앞서 현재 거래·호가 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 이유 점검. 본건 6회 유찰, 단지 경매물건 평균 8.4회 유찰이라는 점을 감안해 권리조건뿐 아니라 환금성과 실제 수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 확약의 효력이 먼저다
현재 최저가는 136,960,000원으로 감정가 214,000,000원의 64%이고, 제공된 거래 평균 213,000,000원과 비교하면 64.3% 수준입니다. 숫자만 보면 충분한 가격 차이가 있습니다. 그러나 이 물건의 본질은 가격보다 권리조건에 있습니다.
김영재는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 215,000,000원입니다. 현재 배당구조만 적용하면 80,757,440원이 남지만, 매각물건명세서에는 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 인수 0원, 실질취득 136,960,000원. 반대로 조건을 전제로 할 수 없다면 이 사건의 구조는 완전히 달라집니다.
또 하나의 제약은 시세 자료의 시점입니다. 최신 거래가 2022.02.이고, 현재 매각기일은 2026.09.09입니다. 따라서 결론은 “권리조건 확인 시 가격 여유는 크지만, 확약 원본과 현재 시세를 확인하기 전에는 할인율만으로 판단하면 안 되는 물건”입니다.
