서울중앙지방법원 2025타경102470. 관악구 신림동 태양오피스텔 405호, 전유 16.45㎡ 소형 오피스텔입니다. 등기 흐름은 복잡해 보이지만 승부처는 하나입니다. 2022년 1월 10일 소유자 문지우 씨가 215,000,000원에 취득했고, 같은 날 김영재 씨가 전입·점유를 시작한 임대차가 있습니다. 확정일자는 2021년 12월 24일로 더 빠르고, 임차보증금은 215,000,000원입니다. 즉 보증금이 최저가 214,000,000원을 넘는 대항력 임차인 구조입니다.
원칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매수인 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 단서가 붙어 있습니다. 신청채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 인수 위험을 실질 0원*으로 보되, 입찰 전 확약서 원본과 말소 이행 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층405호 |
| 물건종류 / 전유 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 전유 16.45㎡ · 지하1층 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 문지우 (2022.01.10. 거래가 215,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 핵심은 선순위 임차권
말소기준은 2023년 8월 14일 영등포세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김영재 씨의 임차권은 전입일 2022년 1월 10일, 확정일자 2021년 12월 24일로 말소기준보다 앞선 임대차입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 가압류·경매신청 금액을 임차보증금에 합산해서 보아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영재 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 215,000,000원 | 2022.01.10 | 2021.12.24 | 2023.11.30 | 대항력 우선변제 확약 |
김영재 씨는 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 214,000,000원에 낙찰돼도 보증금 215,000,000원 중 부족분 4,796,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약서 때문에 그 부족분을 실질 인수액으로 보지 않는 쪽이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 100.5%
태양오피스텔 16.45㎡ 실거래는 2021년 8월부터 2022년 2월까지 9건이 확인됩니다. 거래가는 209,000,000원~215,000,000원, 평균은 213,000,000원입니다.
| 거래월 | 전유 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 213,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 214,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 213,000,000원보다 1,000,000원 높고, 비율로는 100.5%입니다. 권리 리스크가 확약으로 줄어도, 가격만 놓고 보면 ‘할인 매수’라고 부르기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 김영재 보증금 | 215,000,000원 | 210,204,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 미배당 보증금은 4,796,000원이나, 제출된 확약서 때문에 김영재 임차인 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당과 확약 효과
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 4,796,000원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 46,996,800원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 80,757,440원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담도 늘어납니다. 확약이 유효하게 작동한다면 이 부담은 김영재 임차인에 한해 실질 0원*입니다. 다만 이 결론은 확약서가 실제 매각·명도·말소 단계에서 그대로 이행된다는 전제 위에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 신림역 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 배치되어 대중교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물의 4층 405호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 속하고 북측으로 자동차 통행 가능한 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 29세대, 사용승인 2021.01.28의 소형 오피스텔입니다. 실거래 표본은 9건이나, 최근 낙찰일 2026.02.11과 평균 유찰 7.8회를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의, 배당받지 못하는 잔액 포기 문구가 김영재 임차인에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 배당·명도·임차권등기 말소가 실제로 연결되는지, 말소 신청 주체와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 214,000,000원은 실거래 평균 213,000,000원의 100.5%입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 등기·감정상 근린시설로 분류되지만 이용상태는 오피스텔입니다. 대출, 전입, 임대, 세금 처리에서 용도 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 소형 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약, 가격 리스크는 그대로”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 215,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매수인 인수형의 전형처럼 보입니다. 그러나 제출된 확약서가 유효하다면 김영재 임차인 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 결론은 단순한 위험 회피가 아니라 가격 검토로 이동합니다. 실질취득 214,000,000원은 실거래 평균 213,000,000원보다 높고, 총 29세대 소형 오피스텔의 환금성도 넉넉하다고 보기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.