8,984,000원
서울서부지방법원 2024타경56060. 연희동 코코하우스 7층 701호 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 399,000,000원이 17회 유찰돼 최저매각가가 8,984,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 투자금이 되는 물건이 아닙니다. 임차인 전화령은 2020.12.02. 주민등록, 2020.10.26. 점유개시, 2020.09.17. 확정일자를 갖고 있으며, 2023.10.10. 보증금 470,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 말소기준은 2023.12.13. 파주연천축산업협동조합의 가압류입니다. 전화령의 전입·점유는 이보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 8,984,000원을 전제로 한 예상배당에서는 임차인에게 8,422,288원이 배당되고, 남은 461,577,712원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경56060 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로31길 19, 7층701호 (연희동, 코코하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 안방·방2·거실·주방·화장실·발코니1·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 내 제7층 제701호 · 사용승인 2016.12.16. |
| 매칭 대상면적 | 44.98㎡ |
| 소유자 | 이기덕 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 8,984,000원 |
| 유찰 | 17회 |
| 청구액 | 474,659,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 한국양봉농업협동조합 근저당, 김동일 관련 근저당, 신탁과 압류 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.12.13. 가압류이고, 임차인 전화령의 전입·점유는 2020년에 이루어졌습니다. 임차권등기 자체도 2023.10.10.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 전화령의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 권리입니다.
② 임차인 — 보증금 470,000,000원의 대항력 인수형
| 임차인 | 임차부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전화령 | 전유부분 전부 | 2020.12.02. / 2020.10.26. | 2020.09.17. | 470,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 전화령은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인 명의의 임차권자로 확인됩니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미칩니다. 우선변제를 받는다고 해서 매수인 인수액이 사라지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 898만원이 아니라 ‘약 4.70억’을 비교해야 한다
코코하우스의 매칭 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 387,000,000원 1건이며, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 368,166,666원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 7.9% 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 43.7㎡ | 6 | 387,000,000원 |
| 2022.07 | 43.7㎡ | 6 | 382,500,000원 |
| 2022.01 | 43.7㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 368,166,666원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 387,000,000원 |
최저가 8,984,000원만 놓고 보면 최근 시세의 2.3%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 매수인이 실제로 감당할 금액은 낙찰가 + 미배당 보증금이고, 정확도 판단의 기준은 약 470,000,000원의 실질취득 부담입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 387,000,000원보다 높고, 감정가 399,000,000원도 웃도는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 561,712원 | 매각가의 약 6.3% 추정 |
| 1. 임차인 전화령 보증금 | 470,000,000원 | 8,422,288원 | 부족분 461,577,712원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 2,897,431원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 경매개시결정 · 전화령 | 474,659,835원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 예상배당 기준입니다. 임차인 보증금은 배당으로 전액 회수되지 않으며, 미배당액 461,577,712원이 매수인에게 승계됩니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 달라지지 않는 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 17회 유찰 | 8,984,000원 | 461,577,712원 | 보증금 470,000,000원 수준 부담 |
| 18회 유찰 시 | 7,187,200원 | 463,342,170원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 19회 유찰 시 | 5,749,760원 | 464,753,736원 | 실질부담은 계속 보증금 수준 |
18회 유찰 시 최저가는 7,187,200원으로 내려가지만 매수인 인수액은 463,342,170원으로 늘어납니다. 19회 유찰 시에는 최저가 5,749,760원, 인수액 464,753,736원입니다. 즉 “더 떨어질수록 싸진다”가 아니라 “낙찰가는 떨어지고 임차보증금 인수액은 늘어난다”가 이 사건의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연북중학교 남서측 인근으로 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가, 학교 등이 혼재된 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층, 사용승인일 2016.12.16.이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기 및 옥외 태양광발전설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지대 내 자체지반 평탄한 정방형 토지이며 토지면적은 169.0㎡, 공시지가는 3,679,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 외관 표기는 ‘코코하우스 B동’입니다.
- 환금성 참고. 코코하우스는 4세대이며 매칭 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 볼 것. 현재 최저가 8,984,000원이 아니라 임차보증금 470,000,000원과 미배당 승계액 461,577,712원이 핵심입니다.
- 임차권 원본 확인. 2020.12.02. 주민등록, 2020.10.26. 점유개시, 2020.09.17. 확정일자, 2023.10.10. 임차권등기 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 승계 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 전화령의 관계 확인. 임차권자이자 경매채권자로 나타나는 만큼 임대차계약, 보증금 지급자료와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 숫자에 현혹되지 말 것. 18회·19회로 넘어가도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 387,000,000원입니다. 실질취득 부담이 이 가격보다 높은 상태에서 최저가만 근거로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
맺으며 — “898만원짜리 집”이 아니다
이 사건을 한 문장으로 정리하면 “낙찰가는 8,984,000원이지만 경제적 부담은 보증금 470,000,000원 수준인 대항력 인수형”입니다. 전화령의 전입·점유는 2023.12.13. 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
17회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 극단적으로 낮아진 최저가만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건에서는 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커집니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래는 387,000,000원이고 감정가는 399,000,000원인데, 매수인의 실질취득 부담은 약 470,000,000원 수준입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 착시가 매우 큰 고위험 인수형 물건이며, 최저가 자체에는 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
