서울서부지방법원 2024타경56190. 은평구 역촌동 아승쉐르빌 5층 502호 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 217,450,000원이 16회 유찰돼 최저가가 6,120,000원까지 내려간 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 정영민은 2018.11.09. 주민등록을 마쳤고, 말소기준인 2022.11.14. 압류보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 240,000,000원이며 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 잡혀 있어 보증금 전액이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다.
따라서 최저가 6,120,000원만 최근 시세와 비교해 ‘싸다’고 결론내리면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 현재 회차의 실질취득은 약 246,120,000원이고, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 218,000,000원입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 과거 대비 -22.1%로 내려온 것으로 집계되어 있어, 가격 판단은 오히려 보수적으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경56190 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진흥로9길 18-2, 5층502호 (역촌동,아승쉐르빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 지상6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 대상 면적 | 25.23㎡ |
| 소유자 | 손복희 |
| 감정가 / 최저가 | 217,450,000원 / 6,120,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,021,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 · 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금 부담은 남는다
말소기준권리는 2022.11.14. 서울특별시은평구의 압류입니다. 이후 압류와 2024.06.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 정영민의 주민등록일은 2018.11.09.이고, 점유개시일은 2018.11.30.입니다. 이후 2023.01.30. 주택임차권이 등기됐으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정영민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2018.11.09. / 2018.11.30. | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
임차보증금은 2020.11.30. 10,000,000원 증액되어 총 240,000,000원으로 등기되어 있습니다. 확정일자는 2018.10.29. 및 증액분 2020.12.04.로 기재되어 있습니다. 예상배당 모델은 우선변제권 없음, 보증금 전액 매수인 인수로 계산합니다.
② 시세 비교 — 612만원이 아니라 실질취득가를 봐야 한다
아승쉐르빌은 12세대이며, 가격 자료에 잡힌 거래는 3건입니다. 대상 면적은 25.23㎡이고 아래 거래는 28.91㎡·29.79㎡·37.33㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 확보된 최근 거래 기준에서는 가격 방향을 확인할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 29.79㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 2022.07 | 37.33㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2022.05 | 28.91㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 218,000,000원 |
전체 3건 평균은 259,333,333원이지만, 과거의 310,000,000원·250,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근값을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 218,000,000원이고, 최근 구간은 이전보다 -22.1%로 내려왔습니다. 최저가만 보면 최근 평균의 2.8%에 불과하지만, 이 비율은 240,000,000원의 인수 부담을 제외한 숫자이므로 투자 판단의 기준으로 쓸 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 510,160원 |
| 인수 · 임차인 정영민 보증금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,021,917원 | 5,609,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 248,021,917원 중 예상배당은 5,609,840원이고, 미배당은 242,412,077원입니다. 임차보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 240,000,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 16회 유찰 | 6,120,000원 | 240,000,000원 | 5,609,840원 | 242,412,077원 |
| 17회 유찰 시 | 4,896,000원 | 240,000,000원 | 4,407,872원 | 243,614,045원 |
| 18회 유찰 시 | 3,916,800원 | 240,000,000원 | 3,446,298원 | 244,575,619원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌역 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 주거지역이며, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철6호선 역촌역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제5층 제502호이며 승강기·도시가스·난방·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 3,571,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아승쉐르빌은 12세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 16.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 6,120,000원이 아니라 매수인 인수액 240,000,000원을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수한다고 기재되어 있습니다.
- 실제 임차인 1명. 정영민은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있으며 보증금은 240,000,000원입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있는지 원본과 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 17㎡ 무단증축 등재에 따른 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 볼 것. 최근 거래는 218,000,000원이고 최근 흐름은 -22.1%이며, 비교 거래 면적도 대상 25.23㎡와 일치하지 않습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 현황과 매각포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “612만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 6,120,000원 최저가는 시선을 끌지만 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 정영민의 보증금 240,000,000원이 선순위 대항력에 의해 매수인에게 넘어오는 구조이므로, 현재 회차 실질취득은 약 246,120,000원입니다. 최근 12개월 거래 기준 218,000,000원보다 높고, 최근 가격 흐름도 -22.1%입니다. 여기에 16회 유찰, 국세·지방세 압류, 17㎡ 무단증축 위반건축물까지 겹쳐 있습니다.
최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건은 낙찰가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 위반건축물 위험을 먼저 계산해야 하는 사례입니다. 현재 자료 기준으로는 가격과 권리 모두 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
