서울서부지방법원 2024타경56565. 감정평가상 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중인 9층 906호입니다. 소유자 주식회사돈피엠은 2018년 11월 5일 매매를 원인으로, 2018년 12월 11일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 최저가보다 임차권의 선후관계가 훨씬 중요합니다. 이지훈의 전입·점유는 2021년 6월 7일, 확정일자는 2021년 5월 24일이고, 임차권등기는 2023년 12월 18일입니다. 반면 말소기준은 2024년 6월 12일 강제경매개시결정이므로 임차권이 앞섭니다.
따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권자입니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 있으나, 최저가가 보증금에 비해 지나치게 낮아 배당으로 보증금을 다 회수할 수 없습니다. 부족분은 매수인에게 넘어갑니다. 이 구조에서는 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려갈수록 인수액이 커져, 실질취득 총액은 약 1.40억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경56565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로 300, 9층 906호 (갈현동, (유)갈현상가) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택/원룸형 · 전용 16.768㎡ · 9층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 (2018.11.05. 매매, 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 3,490,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지훈 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2018.01.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2024.06.12. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2024.08.06. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이지훈의 임차권등기는 2023.12.18.로 말소기준보다 앞서며, 전입·점유는 2021.06.07.부터입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 2021.06.07 | 2021.05.24 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 有 보증기관 대위 아님 |
배당요구일 2023.12.18. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 실제 임차인 1명의 140,000,000원만 반영합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 16회 유찰 | 3,490,000원 | 136,972,820원 | 140,462,820원 |
| 17회 유찰 시 | 2,792,000원 | 137,658,256원 | 140,450,256원 |
| 18회 유찰 시 | 2,233,600원 | 138,206,605원 | 140,440,205원 |
표에서 보듯 최저가가 3,490,000원 → 2,792,000원 → 2,233,600원으로 내려가도, 인수액은 반대로 증가해 실질취득 총액은 140,462,820원 → 140,450,256원 → 140,440,205원으로 거의 동일합니다. 즉 이 사건의 가격 기준선은 최저가가 아니라 보증금 약 1.40억원입니다.
② 시세 비교 — 349만원이 아니라 1.40억원으로 비교해야 한다
유호루하스 전용 16.77㎡ 안팎 실거래 12건의 전체 평균은 112,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 108,571,428원, 최신 거래는 2026년 3월 120,000,000원이며, 최근 가격은 이전 구간 대비 -7.0% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.10㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 108,571,428원 |
실질취득 기준선인 보증금 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 129%이고, 최신 거래 120,000,000원의 약 117%입니다. 현재 회차의 계산상 실질취득액 140,462,820원으로 보면 격차는 더 커집니다. 최저가 3,490,000원이 최근 12개월 평균의 3.2%라는 수치는 이 사건에서는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 462,820원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 | 140,000,000원 | 3,027,180원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이지훈 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 3,490,000원에서는 집행비용 462,820원을 제외한 3,027,180원이 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 보증금 미배당 잔액 136,972,820원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현1동주민센터 동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·공공시설·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물의 최상층 906호입니다.
- 도로·토지. 남측·서측 왕복 2차선 도로, 동측 약 8m 도로, 북측 약 5m 내외 도로에 접하며 토지는 장방형 주상용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 유호루하스는 129세대, 2018.01.25. 준공입니다. 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.5회, 낙찰률은 0.0%이고 이 사건은 이미 16회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 349만원을 매입가로 보지 말 것. 현재 회차 기준 최저가 3,490,000원에 인수액 136,972,820원을 더한 실질취득은 140,462,820원입니다.
- 임차권 인수 확인. 이지훈의 전입·점유 2021.06.07., 확정일자 2021.05.24., 임차권등기 2023.12.18.이 말소기준 2024.06.12.보다 앞섭니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이지훈으로 표시되어 있고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임차관계와 채권관계 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 상한 재검토. 최근 12개월 평균 108,571,428원, 최신 거래 120,000,000원인데 실질취득은 약 140,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -7.0%입니다.
- 추가 유찰 효과 착각 금지. 17회·18회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 140,450,256원, 140,440,205원으로 거의 그대로입니다.
- 배당 원문 확인. 임차보증금 배당, 집행비용, 압류와 신청채권 관계를 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “349만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 140,000,000원이고, 현재 예상배당으로 회수되지 않는 136,972,820원이 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 현재 실질취득은 140,462,820원이고, 추가 유찰이 진행돼도 총액은 약 1.40억원에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 108,571,428원, 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 추세는 -7.0%입니다. 여기에 16회 유찰, 단지 경매 평균 10.5회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 물건이 아니라 선순위 임차보증금 인수와 시세 초과 실질취득가를 먼저 봐야 하는 고위험 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다.
