94,290,000원
서울서부지방법원 2024타경56886. 은평구 신사동 ‘더플레이스’ 6층 601호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박연주택주식회사로, 2020.06.02 공유자전원지분전부 이전등기를 하면서 거래가액 205,000,000원이 기재됐습니다. 등기부에는 현재 존속하는 근저당이 없고, 2019.04.11 금모래신용협동조합의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당은 2019.10.18 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2021.03.31 국의 압류입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 주용덕은 목적물 전부에 대해 2019.11.08 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 자료만으로 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 만약 실제 대항요건을 갖춘 임차인이고 보증금이 낙찰가보다 크며 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수된다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 94,290,000원을 단독으로 시세와 비교해 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경56886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 증산로23길 10, 6층601호 (신사동, 더플레이스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 23.16㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.06.02 이전등기 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,200,000원 / 94,290,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장영자 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 표기 · 9㎡ 판넬/벽돌 다용도실 설치 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2019년 설정됐던 금모래신용협동조합 근저당은 경매 전인 2019.10.18 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2021.03.31 국의 압류입니다. 이후 서울특별시·은평구·부천시·강서구의 압류와 2024.06.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 주용덕의 전입 사실은 등기상 후순위 권리 소멸과 별개로 반드시 따로 확인해야 합니다.
| 임차관계인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주용덕 | 목적물 전부 | 2019.11.08 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 장영자 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없고 실제 임차관계인 기록은 2명입니다. 특히 장영자는 매각물건명세서상 주거 임차관계인으로 등장하면서 동시에 등기부상 강제경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로, 동일인 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 41% 숫자는 ‘가격만’ 본 값
더플레이스는 총 20세대, 2019.03.27 사용승인된 다세대주택입니다. 대상면적은 23.16㎡이며, 면적이 매칭된 최근 거래는 2026년 3월 22.74㎡·6층·230,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 230,000,000원이고, 현재 최저가 94,290,000원은 그 금액의 41.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 22.74㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
표면 가격만 보면 감정가 230,200,000원과 최근 실거래 230,000,000원이 거의 같은 수준이고, 현재 최저가는 크게 낮습니다. 하지만 거래 표본 자체가 1건뿐이며, 무엇보다 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 94,290,000원을 근거로 “최근 시세보다 59% 싸다”는 식의 결론을 내리는 것은 부적절합니다. 실질취득액이 확정된 뒤 230,000,000원과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,097,220원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 장영자 | 205,000,000원 | 92,192,780원 |
| 미배당 | - | 112,807,220원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 국세·지방세 압류의 실제 당해세 금액과 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 배당표상 0원과 실제 인수위험을 동일하게 보면 안 됩니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 신사동 소재로 감정요항표상 ‘응암동’ 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 601호로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,889,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 9㎡ 판넬/벽돌 다용도실 설치에 따른 위반건축물 표기가 있고, 제시외 건물도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이고 최근 면적 매칭 실거래 표본이 1건뿐입니다. 가격 검증 표본이 얇은 편이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주용덕 보증금 확인이 최우선. 2019.11.08 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유·전입 유지 여부와 배당요구 및 미배당 가능성을 확인한 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 낙찰가 하락을 곧바로 수익으로 보지 말 것. 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
- 장영자 관계 확인. 주거 임차관계인 장영자와 강제경매 신청채권자 장영자가 동일인인지, 실제 임대차관계인지 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국·서울특별시·은평구·부천시·강서구 압류가 존재합니다. 실제 당해세 여부와 금액에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물·제시외 건물 원본 확인. 9㎡ 다용도실 설치 및 제시외 건물의 현황을 건축물대장·감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 과신 금지. 최근 12개월 면적 매칭 거래는 230,000,000원 1건입니다. 한 건의 거래가 전체 시세 범위를 대표한다고 단정하지 말고 개별 호수 상태까지 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 230,200,000원에서 4회 유찰돼 최저가는 94,290,000원, 최근 실거래 230,000,000원의 41.0%입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다.
주용덕은 말소기준보다 앞선 2019.11.08 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 장영자 역시 임차관계와 경매 신청채권자 관계를 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류 5건, 위반건축물과 제시외 건물까지 존재합니다. 따라서 현재 최저가만 근거로 가격 메리트를 가점하기보다 임차보증금과 실제 배당을 먼저 확정하는 것이 순서입니다. 권리 확인이 끝나 실질취득액이 230,000,000원보다 충분히 낮다는 것이 확인될 때 비로소 4회 유찰 가격의 의미가 생깁니다. 현 단계 평가는 가격은 매력적으로 보이지만 권리확정 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
