서울서부지방법원 2024타경57865. 홍은동 진성위메이드 5층 502호, 전용 39.43㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이정우는 2021.03.29. 거래가 290,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 기록됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.06.08. 중랑세무서장의 압류입니다. 문제의 핵심은 그보다 앞선 2021.03.29. 전입·점유를 갖춘 임차인 이유경입니다. 이유경의 임차보증금은 290,000,000원이고 확정일자는 2021.02.26.이어서 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다.
통상 구조라면 최저가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어나 매수인 인수액도 커집니다. 현재 회차 배당가정에서는 이유경이 182,454,016원을 배당받고 107,545,984원이 남습니다. 확약이 없다면 매수가격과 잔존 인수를 합친 금액은 293,401,984원으로, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 보증금 290,000,000원 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.04.27. 확약서가 있습니다.
* 확약은 이유경의 보증금반환채권에 적용됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이유경 1명이며, 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경57865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 통일로 545, 5층502호 (홍은동, 진성위메이드) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 39.43㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 이정우 (2021.03.29. 거래가 290,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 185,856,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 326,969,040원 |
| 말소기준 | 2022.06.08. 갑구 3번 압류 · 국(중랑세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기 흐름만 보면 2020.09.15. 신목신용협동조합의 채권최고액 4,896,000,000원 근저당이 있었지만 2021.03.29. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.06.08. 압류입니다. 이유경은 그보다 앞선 2021.03.29. 주민등록·점유를 갖췄으므로 대항력 있음으로 분류됩니다. 이후 2022.12.29. 서대문구 압류, 2023.01.27. 이유경의 임차권등기, 2024.07.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.02.18. 국세 압류가 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계채권자
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유경 | 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.29 | 2021.02.26 | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
이유경은 배당요구가 있고 확정일자도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 이유경의 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로, 이유경의 보증금 290,000,000원과 HUG 청구액 326,969,040원을 서로 다른 임차보증금 두 건처럼 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 49.6%
진성위메이드 전용 39.43㎡의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 316,000,000원이지만 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.08. 375,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 375,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 구간보다 24.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 39.43㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2022.08 | 39.43㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 39.43㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 39.43㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.06 | 39.43㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 기준 | 39.43㎡ | 1건 | 375,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 185,856,000원이고, 최근 기준가 375,000,000원의 49.6%입니다. 감정가 363,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 최신 실거래 자체가 2024.08. 거래이고 매각기일은 2026.09.01.이므로, 단순히 49.6%라는 숫자만 보고 현재 시세 대비 절대적인 할인으로 단정하기보다 현장 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,401,984원 |
| 1. 이유경 보증금 · 우선변제 | 290,000,000원 | 182,454,016원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 326,969,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 이유경 보증금 부족분은 107,545,984원이지만, 2026.04.27. 확약에 따라 해당 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 전용 39.43㎡입니다. 진성위메이드 총 세대수는 16세대입니다.
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 ‘홍은사거리’ 북측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로 외벽은 석재붙임 등 마감, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등의 터로 이용 중이며 동측 등으로 차량 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 대로1류·소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.27.자 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 원시 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 부족분은 107,545,984원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- HUG 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 이유경의 보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 실제 임차인은 이유경 1명이며 별도 보증금 두 건으로 계산하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.29. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 15회 유찰 원인 확인. 감정가 363,000,000원에서 최저 185,856,000원까지 내려왔음에도 15회 유찰됐습니다. 현장 수요와 매각조건을 반드시 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 표본의 시차. 최신 확인 거래는 2024.08. 375,000,000원입니다. 매각기일 2026.09.01.과 시차가 있으므로 현재 호가와 실수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이 확약으로 뒤집힌 사건”
이 물건은 권리구조만 처음 보면 상당히 위험합니다. 이유경의 전입·점유는 2021.03.29.이고 말소기준 압류는 2022.06.08.이라 임차인이 명백히 앞섭니다. 보증금 290,000,000원도 현재 최저가 185,856,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현 회차에서 부족분 107,545,984원을 인수해 실질취득이 293,401,984원까지 올라가는 구조입니다.
하지만 2026.04.27. 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약을 전제로 이유경 관련 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 185,856,000원입니다. 이 금액은 최근 기준 375,000,000원의 49.6%입니다.
다만 낮은 가격만으로 결론을 내릴 사건은 아닙니다. 15회 유찰, 16세대 규모의 오피스텔, 최신 실거래가 2024.08.이라는 점이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수금이 얼마인가”에서 끝나지 않습니다. 확약서 원문을 확인하고, 반복 유찰에도 사지 않았던 시장의 이유를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 최종 승부처입니다.
