서울서부지방법원 2024타경58615. 은평구 역촌동 골든네스트 104동 5층 502호의 다세대주택입니다. 현관1·방3·주방겸식당1·거실1· 욕실겸화장실2·다용도실1 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제502호입니다. 소유자는 박판구로 2021년 3월 30일 거래가액 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 임차인 진가희입니다. 임대차계약일은 2021년 1월 26일, 확정일자는 2021년 2월 19일, 전입·점유개시는 2021년 3월 9일입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2021년 8월 24일이므로 임차인의 전입이 먼저입니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인이고 보증금은 340,000,000원입니다.
원자료 배당계산만 적용하면 310,000,000원 매각 시 집행비용 5,140,000원을 제외한 304,860,000원이 임차인에게 배당되고 35,140,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권도 포기하며, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경58615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로7길 43, 104동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·다용도실1 |
| 소유자 | 박판구 (2021.03.30. 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 367,274,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 골든네스트 · 40세대 · 2017.03.23 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2021.08.24 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 은평구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 설정된 우리은행 근저당권 118,800,000원은 2021년 3월 10일 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 진가희 | 502호 전부 | 340,000,000원 | 2021.03.09 / 2021.02.19 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
* 배당계산상 룰 금액은 35,140,000원이지만, 명세서상 대항력·미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.10억은 최근 평균보다 높다
골든네스트 유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 282,916,666원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 284,000,000원, 최신 거래는 2026년 3월 300,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.7%로 소폭 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.42㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 54.25㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 54.25㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 55.42㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 53.84㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 54.18㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2025.03 | 53.42㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 54.25㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.08 | 55.42㎡ | 4 | 303,000,000원 |
| 2024.08 | 53.42㎡ | 5 | 291,500,000원 |
| 2024.03 | 55.33㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2024.02 | 56.03㎡ | 2 | 212,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 284,000,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 모두 310,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 109.2%이고 최신 거래 300,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 따라서 11회 유찰이라는 숫자만 보고 현재 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 진가희 보증금 | 340,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 367,274,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 35,140,000원이 미배당되지만, 명세서상 포기·말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 367,274,520원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 확약으로 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 310,000,000원 | 35,140,000원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 | 248,000,000원 | 96,272,000원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 | 198,400,000원 | 145,177,600원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 진가희의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 임차권승계인이 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차관계에 대한 실질 인수는 각 회차 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시립서북병원 동측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·의료기관·교육기관·공원이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 마을버스정류장까지 도보 약 2~3분으로 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호. 상·하수도·위생·승강기설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,617,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 40세대 규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수 9.2회, 매각률 0.0%로 나타나 반복 유찰 이력을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 진가희 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 매각 시점에도 그대로 유효한지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 우선. 현재 실질취득 310,000,000원은 최근 12개월 평균 284,000,000원의 109.2%이고 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다.
- 11회 유찰 해석 주의. 유찰 횟수가 많다는 이유만으로 할인 매물이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 가격 자체가 최근 실거래보다 높은지가 우선입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재한 물건이므로 실제 점유 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고 이후 압류·임차권등기·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조를 등기부와 명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 권리를 해결했지만 가격까지 해결하지는 못했다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 단순 배당계산만 적용하면 현재 매각가에서 35,140,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서상 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 해당 임차관계의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 11회 유찰에도 현재 실질취득은 310,000,000원으로 최근 12개월 평균 284,000,000원의 109.2%, 최신 거래 300,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 가격 추세는 +0.7%로 소폭 상승이지만, 그 점을 감안해도 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 다회유찰·다세대·최근 시세 이상 가격이라는 조합 때문에 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
