서울서부지방법원 2024타경59045. 은평구 갈현동 경인에버빌 3층 302호, 전용 29.2㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 중앙그룹주식회사이고, 강제경매 신청채권자는 이 주택의 임차권자와 동일한 이름의 박제이입니다. 박제이는 2018년 1월 3일 점유를 시작하고 2018년 1월 5일 전입해, 말소기준인 2020년 3월 20일 이영신 가압류보다 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 지워지더라도, 배당받지 못한 보증금에 대한 대항력은 별도로 남을 수 있습니다.
제공된 배당 시나리오는 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 보증금 155,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 이 계산을 적용하면 현재 최저가 122,240,000원에 낙찰되더라도 실제 부담은 277,240,000원입니다. 이는 감정가보다도 높고, 2026년 2월 최신 실거래 199,500,000원보다 77,740,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경59045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 472-6, 연서로17길 28-12, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.2㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 현관1·방2·주방 겸 식당1·거실1·욕실 겸 화장실1·다용도실1 |
| 소유자 | 중앙그룹주식회사 (2015.12.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 122,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박제이 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2020.03.20. 갑구 3번 이영신 가압류 165,000,000원입니다. 은평구 압류, 국 압류와 현재 강제경매개시결정은 그 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2015년에 설정됐던 하나은행 근저당권 840,000,000원은 2015.09.07. 이미 말소돼 현재 인수권리는 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박제이 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 점유 2018.01.03. 전입 2018.01.05. 배당요구 2023.11.24. | 155,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 판정 확인 필요 승계 없음 |
실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
표면상 최저가는 122,240,000원으로 최근 12개월 평균 199,500,000원의 61.3%입니다. 그러나 이는 매수인 인수액을 제외한 숫자입니다. 제공 배당 시나리오에 따른 인수액 155,000,000원을 합치면 실질취득은 277,240,000원으로 올라가 최근 시세의 139.0%가 됩니다.
최신 실거래 199,500,000원 대비 77,740,000원 높음
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 122,240,000원 | 155,000,000원 | 277,240,000원 | 139.0% |
| 3회 유찰 시 | 97,792,000원 | 155,000,000원 | 252,792,000원 | 126.7% |
| 4회 유찰 시 | 78,233,600원 | 155,000,000원 | 233,233,600원 | 116.9% |
위 실질취득은 각 회차에서도 임차인 배당 0원·인수액 155,000,000원을 적용한 제공 시나리오 기준입니다.
실거래 비교
경인에버빌(갈현동 472-6)은 11세대, 2015.08.11. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 29.2㎡ 또는 29.86㎡ 거래는 4건이며, 전체 평균은 167,625,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 199,500,000원 한 건이고, 과거 거래군 대비 추세는 27.1% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.2㎡ | 2 | 199,500,000원 |
| 2024.01 | 29.86㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2023.03 | 29.86㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 2022.08 | 29.86㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 167,625,000원 |
감정가 191,000,000원은 최신 거래 199,500,000원보다 낮지만, 현재 실질취득 277,240,000원은 최신 거래보다 38.97% 높습니다. 최근 12개월 표본이 한 건뿐이라는 한계가 있더라도, 현재 실질취득이 감정가·전체 평균·최신 거래를 모두 웃돈다는 방향은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,511,360원 |
| 인수 · 임차인 박제이 보증금 | 155,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 이영신 | 165,000,000원 | 119,728,640원 |
| 3. 경매개시결정 · 박제이 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 320,000,000원 중 119,728,640원 배당, 미배당 200,271,360원. 매수인 인수액은 155,000,000원으로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정중학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 구산역까지 도보 약 5~6분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층이며, 외벽 치장석붙임·드라이비트, 내부 벽지·타일, 하이샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 상·하수도와 위생·급배수 설비, 개별도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 247.3㎡, 평지의 세로장방형이며 차량 출입이 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 4건으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 122,240,000원만 보지 말고 제공 시나리오상 인수액 155,000,000원을 더한 277,240,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문. 145,000,000원의 미변제 잔액 인수 문구와 배당 시나리오의 155,000,000원 전액 인수 계산이 달라 정확한 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위. 임차권등기 원문에 확정일자가 기재되어 있으므로 배당요구 종기, 각 증액분의 확정일자와 말소기준권리 사이의 순위를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차인과 신청채권자가 동일한 박제이로 기재된 배경과 실제 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권자가 현재 점유하는지, 임차권등기 후 퇴거했는지, 보증금 반환과 인도 조건이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 은평구 및 국 압류의 체납 내역, 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “2.77억 실질취득”
이 사건은 감정가 191,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 122,240,000원까지 내려온 물건입니다. 표면 숫자만 보면 최신 실거래의 61.3%라 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 더하면 제공 시나리오상 실제 부담은 277,240,000원입니다.
이 금액은 2026년 2월 최신 거래 199,500,000원의 139.0%이며, 4회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 233,233,600원으로 최근 거래보다 높습니다. 여기에 매각물건명세서의 145,000,000원 미변제 잔액 인수 문구와 배당표의 155,000,000원 전액 인수 계산 사이의 확인 과제까지 남습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 인수액 확정도 필요한 물건. 권리와 가격이 모두 정리되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
