서울서부지방법원 2024타경60397. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고, 사건 용도 표기는 단독주택, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 조규정이며 2021.04.26 매매로 331,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.12.06 설정된 주식회사여명컨설팅 근저당권보다 장용훈의 전입·점유가 앞선다는 점입니다. 장용훈은 2021.04.23 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.02로 확인됩니다.
일반적인 구조라면 이런 선순위 대항력 임차인은 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 낙찰자에게 청구할 수 있어 매우 주의해야 합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미배당 잔액 반환청구권도 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 따라서 장용훈 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 장용훈 및 그 임차권승계인 주택도시보증공사에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경60397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로 25-1, 5층501호 (녹번동,다원쉐르빌) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 단독주택 · 감정평가 이용상태 다세대주택 · 집합건물 |
| 소유자 | 조규정 · 2021.04.26 소유권이전 · 거래가액 331,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,372,766원 |
| 유찰 / 매각기일 | 11회 / 2026.09.01 |
| 등기 열람 기준 | 서울서부지방법원 등기국 · 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약 조건
말소기준권리는 2021.12.06 주식회사여명컨설팅의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 장용훈은 그보다 앞선 2021.04.23 전입·점유를 갖춰 대항력이 인정되는 구조이고, 2021.03.02 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 이후 2023.06.02 주택임차권등기가 이루어졌고, 2023.11.13 은평구 압류, 2024.08.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 권리입니다.
임차인·승계 관계
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 장용훈 보증금에 대한 대위·승계 주체이므로 별도의 두 번째 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 장용훈 | 331,000,000원 | 2021.04.23 / 2021.03.02 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약 반영 인수 0원 |
| 임차권승계인 | 주택도시보증공사 | 별도 보증금 아님 | 장용훈 권리 승계 | 승계·대위 우선변제 주장 | 대항력·잔액청구 포기 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
다원쉐르빌은 11세대, 2010.07.23 준공으로 집계되어 있습니다. 분석 대상 면적은 72.09㎡이지만 제공된 실거래는 38.03㎡·57.82㎡·59.35㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 동일 조건의 정밀 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 제공된 최근 12개월 평균은 227,500,000원이고 최저가 365,000,000원은 그 160.4%입니다. 전체 평균 214,500,000원 대비로도 최저가가 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 38.03㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 57.82㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.03 | 38.03㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 59.35㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 227,500,000원 |
최신 거래는 2026.06의 175,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 227,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 12.9% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세 데이터는 아닙니다. 그럼에도 최저가 365,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 160.4%이므로, “최저가가 낮아 싸다”는 평가는 할 수 없습니다. 특히 실거래 면적이 대상 72.09㎡와 일치하지 않는 만큼, 응찰 전 동일·유사 면적의 별도 가격 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 임차인 장용훈 보증금 | 331,000,000원 | 331,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사여명컨설팅 | 600,000,000원 | 28,090,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,372,766원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
365,000,000원 가정에서는 장용훈 보증금 331,000,000원이 전액 배당되어 룰상 인수액도 0원입니다. 향후 292,000,000원 시나리오의 룰상 인수 추정액은 43,888,000원, 233,600,000원 시나리오의 룰상 인수 추정액은 101,470,400원이지만, 매각물건명세서의 대항력·미배당 잔액 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 감정가 100% | 365,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 80% | 292,000,000원 | 43,888,000원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 64% | 233,600,000원 | 101,470,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 녹번초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 6호선 역촌역 및 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제501호이며, 외벽은 석재붙임·치장벽돌쌓기 등 마감, 창호는 샤시창호입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 344.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형상이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,187,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 다원쉐르빌은 11세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 11.0회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있습니다. 반복 유찰 이력은 매수층과 가격 수용성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 대항력 포기, 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 동일하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 장용훈의 임차권승계인·보증기관으로, 장용훈 보증금과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 실질취득. 현재 확약 반영 실질취득은 365,000,000원이고 실질 인수는 0원입니다. 최근 12개월 평균 227,500,000원 대비 160.4%라는 점을 우선 보세요.
- 면적 미일치 보정. 제공된 실거래는 대상 72.09㎡와 면적이 일치하지 않으므로, 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 말고 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 11회 유찰과 낙찰률 0.0%는 가격 외에도 상품성·명도·시장 선호 등의 점검이 필요하다는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 331,000,000원이 있어 부담이 큰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약 조건이 적용되면 장용훈과 임차권승계인 주택도시보증공사는 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현 최저가 365,000,000원이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 227,500,000원이고 최저가 대비 지표는 160.4%입니다. 게다가 비교 거래의 면적이 대상 72.09㎡와 일치하지 않고, 11회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 경고도 함께 존재합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격에는 보수적인 접근이 필요한 D등급 물건입니다.
