서울서부지방법원 2024타경60717. 서울 은평구 역촌동 그린빌라트 1층 103호입니다. 사건 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 연립주택 18세대이며, 해당 호실은 제1층 제103호입니다. 현재 소유자는 조현정이고 2021.02.22 소유권을 취득했으며 거래가액은 300,000,000원으로 등기돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2021.02.17 전입한 서석원은 말소기준권리인 2023.05.16 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 둘째, 매각물건명세서에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 적용되는 서석원 보증금에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경60717 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로7길 40, 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 연립주택 18세대 · 제1층 제103호 |
| 대상 면적 | 84.21㎡ |
| 소유자 | 조현정 · 2021.02.22 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 |
| 유찰 표기 | 11회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,547,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.05.16 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2023.05.11 서석원의 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 전입일은 2021.02.17, 확정일자는 2021.02.19입니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 다만 이 사건은 매각조건에 의해 서석원과 임차권승계인이 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인의 실질 인수 부담은 0원입니다.
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 서석원 | 2021.02.17 / 2021.02.19 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 · 확약으로 실질 인수 0원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 2021.02.17 / 2021.02.19 | 0원 | 승계·중복신고 · 서석원 보증금과 별도 합산하지 않음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가 3.92억은 확인된 거래의 142.5%
그린빌라트의 확인된 실거래는 2021.10 한 건으로, 전용 62.34㎡ 4층이 275,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적 84.21㎡와 면적이 일치하지 않고 거래시점도 동일하지 않으므로 직접적인 적정가 판단에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 최저가 392,000,000원은 이 비교거래의 142.5%로, 제공된 거래자료만 놓고는 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 62.34㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 현재 최저가 | 84.21㎡ | 1 | 392,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 임차인 서석원 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 317,547,945원 | 85,712,000원 |
| 미배당 | - | 231,835,945원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 392,000,000원 가정에서는 서석원 보증금 300,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 85,712,000원을 배당받아 231,835,945원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 밖 인수는 따로 보지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 392,000,000원 | 85,712,000원 | 0원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 80% | 313,600,000원 | 8,409,600원 | 0원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 64% | 250,880,000원 | 0원 | 53,432,320원 | 0원 |
13회 유찰 시 계산상 미배당 임차보증금 53,432,320원이 매수인 인수로 잡히지만, 이 사건은 서석원 및 임차권승계인이 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 확약의 효력은 해당 임차관계에 한정해 적용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서북병원 북동측 인근이며, 주변은 빌라·아파트 등이 소재하는 주택지대입니다. 구현초·역촌초·덕산중·구산중·은평고와 구산근린공원이 인근 및 근거리에 있습니다.
- 생활편의. 갈현로11길 주변에 음식점·카페·편의점 등 생활편의시설이 위치합니다.
- 교통. 인근에 마을버스정류장이 있고 동측 인근 갈현로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 폭 약 7~8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사, 가로장방, 소로각지이며 토지면적은 638.0㎡, 공시지가는 3,830,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 연립주택 18세대이며 위생·급배수·난방·주차장 시설이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 확인된 실거래는 1건이고 대상 면적과 일치하지 않아, 거래자료만으로 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 승계 신고는 서석원 보증금의 대위·승계로, 실제 임차인 1명·보증금 300,000,000원으로 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·은평구·국·기장군 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 거래는 2021.10의 275,000,000원 1건이고 면적도 62.34㎡로 대상 84.21㎡와 다릅니다. 별도 시세 검증 없이 392,000,000원을 적정가로 보기 어렵습니다.
- 11회 유찰 표기 점검. 현재 회차가 11회 유찰로 표시되면서 최저가가 감정가 100%이므로 실제 매각회차와 최저가 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 사건은 표면적으로는 300,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 위험해 보이지만, 매각물건명세서의 확약 조건이 그대로 적용된다면 매수인이 떠안을 실질 보증금은 0원입니다. 따라서 권리 위험의 중심은 해소됩니다. 반면 가격은 다릅니다. 현재 실질취득액 392,000,000원은 확인된 거래 275,000,000원의 142.5%이고, 그 거래조차 대상과 면적이 일치하지 않는 1건뿐입니다. 게다가 자료상 11회 유찰이 기록돼 있습니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 보수적으로 재검증. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약의 유효성 확인과 392,000,000원의 가격 적정성입니다.
