서울서부지방법원 2024타경60960. 은평구 갈현동 가온리즈빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤덕훈이며 2021년 5월 거래가 283,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 압류나 가압류보다 김동규의 주택임차권입니다. 김동규는 2021년 5월 10일 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 4월 15일로, 선언된 말소기준권리인 2021년 12월 14일 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인 자체는 대항력 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 김동규 임차보증금에 대해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 최저가 297,000,000원에서의 실질취득액도 297,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경60960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로31길 13-6, 3층302호 (갈현동, 가온리즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.69㎡ · 지상 6층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 윤덕훈 (2021.05.05 매매, 거래가 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 11회 / 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동규 전유부분 전부 · 주거 | 283,000,000원 | 2021.05.10 2021.04.15 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 김동규 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력·우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 대항력 임차인 경매라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있지만, 이 사건은 위 확약 때문에 김동규 임차보증금의 미배당분을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 구조입니다.
말소기준인 국민건강보험공단 압류 이후 은평구 압류, 희망1자산대부관리유한회사 가압류, 마포구 압류, 이 사건 강제경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신한은행 근저당 2건과 2021년 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만 면적이 다르다
가온리즈빌 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 317,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 4월 3층 전용 47.31㎡의 380,000,000원 1건이고, 현재 최저가 297,000,000원은 그 금액의 78.2%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 24.8% 높은 추세로 집계돼 있어 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 47.31㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2024.03 | 28.89㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2022.06 | 46.11㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2022.06 | 47.31㎡ | 3 | 377,000,000원 |
| 2021.10 | 46.11㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 46.11㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 317,166,666원 |
특히 이 물건 자체가 11회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 11.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 최근 실거래보다 숫자가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주기보다는, 반복 유찰이 보여주는 실제 시장의 응찰 저항을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 김동규 보증금 | 283,000,000원 | 283,000,000원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 25,381,497원 | 9,042,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,958,000원과 임차보증금 283,000,000원 배당 후 희망1자산대부관리유한회사에 9,042,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 가온리즈빌은 총 13세대입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 선일초등학교 북동측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택, 소규모 근린생활시설과 학교 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 절대보호구역·상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉되며 공시지가는 2,972,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서의 확약 내용과 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김동규의 주택임차권은 등기돼 있으므로 확약에 따른 말소 이행 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상은 40.69㎡인데 최신 3.8억 거래는 47.31㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 응찰 상한을 잡지 않아야 합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 동일 건물 경매 통계에서도 평균 유찰 11.0회·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 반복 유찰 원인이 권리 외의 현장 상태·시장성에 있는지 반드시 점검해야 합니다.
- 현장·점유 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 0으로 만든 사건”
이 물건은 보증금 283,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 점만 보면 위험도가 매우 높은 경매처럼 보입니다. 하지만 신청채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 김동규 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가 297,000,000원에서 실질취득 역시 297,000,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 380,000,000원의 78.2%로 낮아 보이지만, 그 거래는 전용 47.31㎡이고 대상은 40.69㎡입니다. 최근 표본도 1건뿐입니다. 무엇보다 이 사건은 11회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “보증금 인수 때문에 피해야 하는 물건”은 아니지만, 그렇다고 “2.97억이라 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 낮아졌고, 남은 승부처는 11회 유찰의 원인과 실제 시장가치 검증입니다.
