서울서부지방법원 2024타경61192. 서울 은평구 갈현동 ‘나비드빌’ 6층 602호, 전용 27.735㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박수빈은 2021년 5월 13일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택으로 등록됐습니다. 감정 이용상태 역시 다세대주택으로 확인됩니다.
등기부상 과거 서서울농업협동조합 근저당권 2,604,000,000원이 있었지만 2021년 5월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024년 3월 22일 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원이며, 이후 2024년 9월 26일 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 문제는 이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경61192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로17길 40-15, 6층602호 (갈현동,나비드빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.735㎡ · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 박수빈 · 2021.05.13 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 103,219,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 별도 임차인은 남는다
임차인 현황 — 보증기관 중복신고는 합산하지 않는다
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 기재된 시보증 1건은 박희경 보증금 관련 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희경 | 2023.10.30 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
| 도은숙 | 2021.07.29 / 2021.07.29 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 실질 인수 0원* |
| 시보증 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 | 박희경 관련 | 중복신고 |
* 도은숙의 룰상 현재 회차 미배당액은 159,026,066원이지만, 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 이 판단은 박희경의 미상 보증금까지 자동으로 해소하는 의미가 아닙니다.
② 시세 비교 — 1.03억이라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
나비드빌은 20세대, 2021.01.12 준공이며 대상 면적은 27.735㎡입니다. 동일 면적 실거래는 5건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 243,000,000원, 최신 거래는 2024.12의 236,000,000원입니다. 현재 최저가 103,219,000원은 최근 12개월 평균의 42.5%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 27.74㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2024.06 | 27.74㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.08 | 27.74㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 27.74㎡ | 2 | 288,000,000원 |
| 2021.06 | 27.74㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 243,000,000원 |
다만 전체 평균 263,800,000원에는 2021년의 288,000,000원·295,000,000원 거래가 함께 들어 있어 가격 메리트의 중심 근거로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 243,000,000원, 최신 236,000,000원, 최근 구간 추세 -12.5%입니다. 즉 최근 가격은 과거보다 내려온 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,245,066원 |
| 1. 임차인 도은숙 보증금 | 260,000,000원 | 100,973,934원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 도은숙에게 100,973,934원이 배당되고 159,026,066원이 부족합니다. 이 159,026,066원은 일반적인 대항력 인수 구조라면 매수인이 부담할 수 있는 금액이지만, 본건은 명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 조건 때문에 도은숙 부분의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 도은숙 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 11회 유찰 · 감정가 41% | 103,219,000원 | 159,026,066원 |
| 12회 유찰 · 감정가 33% | 82,575,200원 | 179,311,154원 |
| 13회 유찰 · 감정가 26% | 66,060,160원 | 195,528,923원 |
도은숙 확약을 반영하지 않는 일반 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 본건은 해당 확약 때문에 이 임차권의 실질 인수를 0원으로 보되, 박희경의 미상 보증금은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 선정고등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 간선도로변에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 구산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 도시가스 난방·위생급배수·엘리베이터·주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 3,735,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 동일 면적 실거래는 5건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.2회, 낙찰률은 0.0으로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박희경 보증금 확인. 이 물건에서 가장 먼저 확인할 항목입니다. 대항력은 인정된 상태지만 보증금이 미상이어서 매수인 부담 가능 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 포기·말소 조건의 적용 범위 확인. 도은숙의 룰상 미배당 159,026,066원은 확약 반영 시 실질 0원입니다. 다만 그 효력을 박희경에게까지 자동 확대해서는 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 박희경 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 3명으로 보거나 별도 보증금을 더해서는 안 됩니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 263,800,000원보다 최근 12개월 평균 243,000,000원과 최신 236,000,000원을 우선해서 보며, 최근 추세 -12.5%도 함께 반영해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 41% 구간이지만 반복 유찰 자체가 권리·환금성·수요 측면의 경고 신호입니다.
- 원본 조건 재확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사에서 임차인과 포기·말소 조건의 적용 주체 및 범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.03억”보다 먼저 확인할 것은 박희경의 보증금이다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 252,000,000원에서 103,219,000원까지 내려온 11회 유찰 물건이고, 최근 12개월 실거래 평균 243,000,000원의 42.5% 수준입니다. 그러나 법원경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다.
도은숙의 보증금 260,000,000원은 원칙적으로 최저가보다 큰 대항력 인수형이어서 현재 회차 기준 159,026,066원의 미배당이 발생하지만, 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 인해 도은숙 부분은 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 반대로 박희경은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있으면서 보증금이 미상입니다.
따라서 이 사건의 결론은 “주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 리스크가 남아 있다”입니다. 최근 시세도 -12.5% 하락 흐름이고 11회 유찰, 20세대 규모, 높은 반복 유찰 통계가 겹칩니다. 박희경 보증금이 확인되기 전에는 최저가만 근거로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하기 어렵습니다.
