서울서부지방법원 2024타경61598. 은평구 응암동 ‘제니더플래인엣명지’ 7층 701호, 전용 40.15㎡ 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 업무시설(오피스텔)로, 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 구조로 탐문됐습니다. 소유자 정태종은 2021.07.01. 거래가 288,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다.
권리의 핵심은 2023.08.14. 등기된 기명훈의 주택임차권 283,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.30., 전입 및 점유개시는 2021.07.01.이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 말소기준으로 제시된 2024.10.04. 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 임차권이므로, 명세서의 포기·말소 조건이 없다면 매수인 인수 여부가 가장 큰 위험이 됩니다. 하지만 이번 사건에는 그 위험을 직접 해소하는 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경61598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 백련산로 9, 7층701호 (응암동,제니더플래인엣명지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 40.15㎡ · 8층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 |
| 소유자 | 정태종 (2021.07.01. 거래가 288,000,000원에 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부 인수 0원*
2021.01.20. 설정된 관악신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,916,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이후 기명훈의 임차권등기가 2023.08.14. 접수됐고, 2024.10.04. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 실질적으로 확인해야 할 것은 선순위 임차권의 처리 조건입니다.
② 임차·승계 관계 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 당사자 | 보증금 / 청구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 기명훈 | 283,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
| 임차권승계인 | 주택도시보증공사 | 283,000,000원 청구 | 포기 조건 | 우선변제만 주장 | 임차권승계 |
실제 임차인은 기명훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 ‘임차권승계인’으로 기재된 주체이므로, 기명훈의 283,000,000원과 주택도시보증공사의 283,000,000원을 서로 다른 두 개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 원래 계산상 인수 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 304,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 · 감정가 80% | 243,200,000원 | 44,004,800원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 · 감정가 64% | 194,560,000원 | 91,963,840원 | 0원* |
* 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 5% 낮지만 할인폭은 크지 않다
제니더플래인엣명지는 16세대, 사용승인일 2021.01.07.인 소규모 오피스텔입니다. 확인된 전용 40.05~40.15㎡ 실거래는 4건이고 전체 평균은 306,750,000원입니다. 가격 판단에서는 오래된 2021년 거래보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12. 8층 40.15㎡ 320,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.15㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 40.05㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 40.05㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 40.05㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 306,750,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 304,000,000원은 최근 12개월 평균 320,000,000원의 95.0%입니다. 최신 거래보다 16,000,000원 낮지만, 전체 4건 평균 306,750,000원과 비교하면 최저가는 평균의 99.1%로 차이가 크지 않습니다. 최근 12개월 가격 흐름은 과거 거래 구간보다 5.8% 높은 방향으로 표시돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 최신 시세 표본이 단 1건이라는 점 때문에 3.20억만을 기준으로 큰 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 기명훈 보증금 | 283,000,000원 | 283,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 15,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 283,000,000원 중 15,944,000원이 배당되고 267,056,000원이 미배당됩니다. 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구는 명세서상 임차권승계 관계가 있으므로 별개의 두 보증금으로 합산하는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암초등교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분 정도로 조사됐고 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 701호. 상·하수도·소화전·승강기·개별도시가스보일러 난방설비가 확인됩니다.
- 도로. 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 459.1㎡, 공시지가 4,249,000원/㎡, 부정형·완경사·중로각지입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모 16세대, 확인 실거래 4건, 경매 평균 유찰 8.5회·낙찰률 0.0%로 거래와 낙찰 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 이번 권리분석의 핵심입니다.
- 임차권 선후관계 확인. 기명훈의 전입 2021.07.01., 확정일자 2021.03.30., 임차권등기 2023.08.14.는 말소기준으로 제시된 2024.10.04. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
- 보증기관 승계 중복 합산 금지. 실제 임차인은 기명훈 1명이고, 주택도시보증공사는 명세서상 임차권승계인입니다.
- 가격 기준은 최신 거래 우선. 현재 실질취득 3.04억은 최근 12개월 평균 3.20억의 95.0%지만, 최근 표본은 1건입니다.
- 반복 유찰 반영. 사건은 11회 유찰, 단지 경매 평균은 8.5회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 업무시설인 오피스텔입니다.
맺으며 — 권리위험은 조건으로 닫혔지만, 환금성은 열려 있다
등기만 보면 기명훈의 283,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 및 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하면서 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
가격도 현재 실질취득 304,000,000원이 최신 거래 320,000,000원의 95.0%이므로 최근 거래보다는 낮습니다. 다만 전체 실거래 평균 306,750,000원과는 거의 차이가 없고, 최신 거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 11회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 8.5회, 낙찰률 0.0%, 16세대라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 할 물건”은 아니지만, “최근 시세보다 5% 낮으니 바로 가격 메리트가 큰 물건”으로 보기도 어렵습니다. 권리는 명세서 조건 확인이 핵심이고, 최종 판단의 무게중심은 반복 유찰이 보여주는 환금성에 있습니다.
