의정부지방법원 2025타경62874. 경기도 고양시 일산동구 풍동의 스타팰리스 110동 101호, 전용 64.8077㎡ 규모의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 최저매각가가 아니라 임차보증금의 승계 위험입니다. 2022.07.07 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 작동하고, 이후 2023.07.11 설정된 이호섭의 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸하더라도 대항력 있는 임차보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 회차의 배당표에서도 그 구조가 그대로 나타납니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 6% 수준까지 내려왔고 8회 유찰이 누적됐습니다. 그러나 임차인 이호섭의 보증금이 429,000,000원이므로 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형에 해당합니다. 따라서 이 물건은 “2,485만원짜리 다세대”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62874 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 110동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전용 64.8077㎡ · 방2·주방/거실·욕실2·가족실·현관 |
| 소유자 | 조기남 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 24,850,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 429,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 유찰 | 8회 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 갑구 7번 압류로, 2022.07.07 국민건강보험공단이 설정했습니다. 이후 고양시 압류와 2025.05.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이호섭의 임차권등기는 2023.07.11로 말소기준 이후에 등기됐지만, 실제 전입일은 2021.06.29이고 확정일자는 2021.06.04이므로 대항력 있음과 우선변제권 행사 가능이 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 | 확정 | 보증금 | 판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 보증금 보완 필요 |
| 이호섭 | 2021.06.29 | 2021.06.04 | 429,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제 有 | 배당 부족분 인수 가능 |
② 실질취득과 시세 비교 — ‘최저가가 싸다’가 아니다
현재 최저매각가는 24,850,000원이지만, 이호섭 보증금 부족분 404,997,300원을 함께 부담할 가능성이 있어 실질취득은 429,000,000원 수준입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어 총액이 보증금 수준에 수렴하므로, 최저가 자체를 시세와 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 64.81㎡ | 1 | 264,000,000원 |
| 2025.11 | 58.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 64.66㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.08 | 59.84㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.07 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 281,000,000원 | ||
| 최신 거래 | 264,000,000원 | ||
최근 12개월 평균은 281,000,000원, 최신 거래는 264,000,000원입니다. 반면 실질취득은 429,000,000원으로 두 기준을 모두 크게 웃돕니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 -34.0%로 하락했습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 847,300원 |
| 1. 임차인 이호섭 보증금 (우선변제) | 429,000,000원 | 24,002,700원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 24,002,700원이 배당되고, 보증금 부족분 404,997,300원이 남습니다. 이 부족분은 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득은 낙찰가와 인수액을 합한 429,000,000원 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지·다세대주택·연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재해 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도·토지. 자연녹지지역, 자연취락지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 없습니다.
- 환금성. 최근 거래는 264,000,000원까지 낮아졌고 최근 추세는 -34.0%입니다. 현재 물건은 8회 유찰 상태로 환금성 측면에서도 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘2,485만원’만 보지 말 것. 대항력 있는 이호섭의 보증금 429,000,000원과 현재 배당 24,002,700원을 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한을 잡을 것. 실질취득 429,000,000원은 최근 12개월 평균 281,000,000원 및 최신 거래 264,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 임차인 김수현 추가 확인. 전입일 2024.11.29, 보증금 미상으로 대항력은 없으나 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 이호섭 임차권 확인. 전입 2021.06.29·확정일자 2021.06.04·배당요구 2023.07.11이 확인되므로 보증금 승계 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 유찰 누적을 경고 신호로 볼 것. 현재 8회 유찰이고 단지 평균도 4.8회라, 낮은 최저가 자체가 안전한 가격대라는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가는 싸도, 실질취득은 비쌀 수 있다”
이 물건의 승부처는 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 429,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 24,002,700원만 배당되므로 부족분 404,997,300원이 매수인에게 인수될 수 있고, 결과적으로 실질취득은 429,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 281,000,000원과 최신 거래 264,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 추세도 -34.0%로 하락했고 8회 유찰까지 누적됐습니다. 최저가는 낮지만 가격은 싸지 않습니다. 이 물건은 권리분석과 시세 비교를 반드시 한 묶음으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형 사례입니다.
