50,710,000원
의정부지방법원 2025타경62874. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 110동 101호, 전용 64.8077㎡의 1층 다세대주택입니다. 방 2개와 주방·거실, 욕실 2개, 가족실, 현관 등으로 이용 중이며, 감정가는 431,000,000원입니다. 여섯 차례 유찰돼 최저매각가가 50,710,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
임차권자 이호섭의 전입·점유개시는 2021.06.29로, 말소기준인 국민건강보험공단 압류 2022.07.07보다 앞섭니다. 보증금은 429,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가를 전제로 집행비용을 뺀 49,397,220원만 배당되면, 남는 379,602,780원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 취득원가는 낙찰가 50,710,000원에 인수액 379,602,780원을 더한 430,312,780원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 총 취득원가는 보증금 4.29억원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 제110동 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 64.8077㎡ · 방2·주방/거실·욕실2·가족실·현관 · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 조기남 (2022.11.26 상속, 2025.05.13 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 50,710,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 429,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.07 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2022.07.07 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 설정된 고양시 압류, 임차권등기, 경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권자 이호섭은 임차권등기일보다 앞선 2021.06.29에 전입과 점유를 시작해 이미 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 반환채권까지 사라지는 것은 아니므로, 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호섭 건물 전체 · 주거 · 임차권등기 | 2021.06.29 2021.06.04 | 429,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 선순위 | 우선변제 有 2023.07.11 배당요구 | 379,602,780원 인수 현재 회차 배당 가정 |
| 김수현 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.11.29 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준보다 후순위 전입 | 미상 | 인수 없음 대항력 없는 후순위 점유 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 1.32억원 높다
스타팰리스 101동~110동은 총 87세대, 2019.10.28 준공된 단지입니다. 확인된 유사면적 실거래는 8건이며 전체 평균은 410,000,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2021년 426,000,000원 거래 7건이 집중돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 사용하기 어렵습니다.
가장 최근 거래는 2025.11, 전용 58.41㎡·2층 298,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 298,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 30.0% 하락한 흐름입니다. 이 하락 추세를 우선 반영하면, 현재 실질취득 430,312,780원은 최근 시세의 144.4%이고 금액으로는 132,312,780원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 58.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 64.66㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.08 | 59.84㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.07 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 298,000,000원 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 50,710,000원 | 379,602,780원 | 430,312,780원 |
| 7회 유찰 시 | 35,497,000원 | 394,541,946원 | 430,038,946원 |
| 8회 유찰 시 | 24,847,900원 | 404,999,362원 | 429,847,262원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.6% 추정) | - | 1,312,780원 |
| 1. 임차인 이호섭 보증금(우선변제) | 429,000,000원 | 49,397,220원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금 배당에 사용되는 가정입니다. 이호섭의 보증금 부족분 379,602,780원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 주방·거실, 욕실2, 가족실, 현관 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 풍동고등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대·연립주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍산역(경의중앙선·서해선)이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로·토지. 단지 내 도로를 통해 북서측 약 8m 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 총 87세대 규모이며 확인된 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성과 경매 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 선순위 임차보증금 미배당액을 합친 총액으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 이호섭의 임대차계약일 2021.04.13, 확정일자 2021.06.04, 전입·점유개시 2021.06.29, 보증금 429,000,000원을 임차권등기와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 변동. 집행비용, 조세채권 및 실제 배당순위가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 김수현 점유 확인. 2024.11.29 전입으로 말소기준보다 후순위이므로 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 인도 협의·인도명령 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 실거래가 과거 거래군보다 30.0% 낮으므로 2021년 전체 평균이나 감정가보다 2025.11 실거래 298,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 1층의 채광·소음·습기, 내부 수선 상태를 관리주체 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “5,071만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저가는 50,710,000원이지만, 낙찰자가 실제로 부담할 수 있는 금액은 430,312,780원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 총 취득원가는 보증금 429,000,000원 부근에서 고정됩니다.
반면 최근 12개월 실거래는 298,000,000원이고 최근 가격 추세는 과거 대비 30.0% 하락했습니다. 현재 실질취득액은 최근 시세보다 44.4% 높으며, 감정가와도 거의 같습니다. 여섯 차례 유찰과 낮은 최저가가 매력으로 보이지만, 권리 인수까지 반영하면 가격 메리트는 없습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 추가 유찰도 해결책이 되지 않는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형 물건입니다.