158,080,000원
서울서부지방법원 2024타경61673. 서울 은평구 신사동 엘렌시아14차 제6층 601호, 전용 29.76㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2015.12.09. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 대상 호실은 최상층인 6층에 있습니다. 소유자는 중앙그룹주식회사이고, 김윤정이 195,000,000원의 임차보증금 반환채권을 근거로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 현재 기준이 되는 권리는 2023.05.19. 은평세무서장 명의의 압류입니다. 과거 우리은행 근저당권 655,200,000원이 있었지만 2016.02.23. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 문제는 김윤정이 말소기준보다 훨씬 앞선 2016.04.06. 주민등록과 2016.04.18. 점유개시를 갖췄다는 점입니다. 2023.06.29. 설정된 주택임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 매각물건명세서에 따라 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경61673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평터널로 196-1, 제6층 제601호 (신사동, 엘렌시아14차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 29.76㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.12.09. · 엘렌시아14차 10세대 |
| 소유자 | 중앙그룹주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 158,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김윤정 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 대항력
국민건강보험공단의 2024.11.19. 압류는 2025.09.08. 해제로 이미 말소됐습니다. 2024.10.18. 강제경매개시결정과 말소기준 압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도입니다. 따라서 등기부에 남는 권리가 없다는 사실만으로 매수인 인수액도 0원이라고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 권리 배지 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤정 주택 전부 · 주거 임차권등기 | 195,000,000원 | 전입 2016.04.06. 점유 2016.04.18. 배당요구 2023.06.29. | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 | 39,933,120원 |
김윤정은 실제 임차인 1명으로 집계되며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 임대차계약은 2016.03.04. 시작됐고, 2018.02.10. 10,000,000원, 2020.03.25. 3,000,000원, 2022.03.01. 5,000,000원이 증액돼 현재 보증금은 195,000,000원입니다. 예상배당에서는 신청채권자 김윤정에게 155,066,880원이 지급되고, 남는 39,933,120원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 최저가는 158,080,000원으로 감정가 247,000,000원의 64%입니다. 표면적으로는 88,920,000원이 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금의 예상 미배당액 39,933,120원을 더하면 매수인의 실질취득은 198,013,120원입니다.
3회 유찰 시 매각가는 126,464,000원으로 내려가지만 미배당액은 71,106,496원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 101,171,200원으로 내려가지만 미배당액은 96,045,197원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨가므로, 최저가가 내려간 만큼 실제 취득비용이 함께 내려가는 물건이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당·인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 39,933,120원 |
| 3회 유찰 시 | 126,464,000원 | 123,893,504원 | 71,106,496원 |
| 4회 유찰 시 | 101,171,200원 | 98,954,803원 | 96,045,197원 |
엘렌시아14차는 10세대 규모이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 비교할 최근 낙찰가나 실거래 표본이 확인되지 않아 실질취득 198,013,120원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 보수적으로 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,013,120원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김윤정 | 195,000,000원 | 155,066,880원 |
| 미배당 보증금 잔액 | 39,933,120원 | 매수인 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 3,013,120원을 공제한 뒤 김윤정에게 155,066,880원이 배당되는 계산입니다. 청구액 195,000,000원 중 39,933,120원이 미배당되며, 매각물건명세서 문구에 따라 그 잔액을 매수인이 인수하는 전제입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서신초등학교 북동측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 6호선 응암역과 새절역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 601호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기· 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 정방형 평지 토지로 남서측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·신사생활권 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,504,000원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대로 거래 표본이 제한적입니다. 경매 통계상 평균 4.9회 유찰, 낙찰률 0.0%로 가격을 낮춰도 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 입찰가는 최저가 158,080,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 198,013,120원을 기준으로 검토하세요.
- 배당액 재확인. 실제 배당표에서 김윤정의 배당액과 미배당 보증금 잔액이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 임차인 지위 원본 대조. 전입일·점유개시일·임대차계약·확정일자와 임차권등기명령 원문을 확인해 대항력과 보증금 증액분의 효력을 검토하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하므로 판결문·지급명령· 집행권원과 보증금 반환채권의 동일성을 대조하세요.
- 명도 조건. 대항력 임차인은 미배당 보증금 잔액을 변제받기 전까지 인도에 응하지 않을 수 있으므로 잔금·명도 자금과 협의 기간을 함께 계산하세요.
- 소규모 다세대 시세. 실거래 비교가 제한적이므로 인근 동일 연식·면적의 다세대 거래, 내부 상태, 최상층 가치와 하자를 현장 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당 변동 요인을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건은 감정가 247,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 158,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김윤정의 보증금 195,000,000원 중 현재 예상배당으로 해결되지 않는 39,933,120원이 남습니다. 이를 최저가에 더한 실질취득은 198,013,120원입니다.
다음 회차로 넘어가 매각가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 10세대 소규모 다세대, 평균 4.9회 유찰, 낙찰률 0.0%, 확인 가능한 실거래 비교 부족까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 권리와 환금성을 반영한 가격 확신은 낮은 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 배당 후 인수액을 확인하고, 그 합계인 실질취득으로만 판단해야 합니다.
